巨人法务

　　最近，薛钧(化名)忙着和成都市双流县有关部门探讨一个件事:如何将各种法律手续完备和制定配套政策，然后开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款。

　　薛钧是双流县当地一家银行机构的负责人，前不久，他所在的银行还给当地3户农户发放了50万元贷款，贷款抵押物是农户的房屋产权证。

　　上月初，记者碰见薛钧时，他说开展农村房屋抵押贷款后，肯定要探讨农村土地承包经营权和宅基地使用权贷款，“因为农民想创业致富，但缺少抵押物，没有本金，贷款需求比较大。”老薛薛钧所探索的，是直接将房屋产权抵押给银行。

　　不过，当地农村信用社更常见的做法是，通过专门成立的国有担保公司或农业投资公司做担保，然后农户用房屋产权、土地承包经营权等提供反担保。

　　这一操作模式的好处在于避免了与相关法律规定相冲突。因为根据《中华人民共和国担保法》(下称“担保法”)、《中华人民共和国物权法》(下称“物权法”)的规定，土地承包经营权、宅基地使用权不能用于抵押。

　　但这并未能消除业界的担心。“一旦发生纠纷，各平台公司需要承担一定的风险和责任。”四川运逵律师事务所主任阳运逵说。

　　对此，成都市农村产权流转担保股份有限公司总经理孙晓明告诉记者，将从机制设置、贷款项目评估、监控贷款资金使用三个方面把风险降到最低。

　　房屋抵押变现难

　　在目前进行的农村产权抵押贷款中，房屋产权抵押贷款最为常见。根据成都市委、市政府在2008年1月1日出台的《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)》中规定，农村房屋主要包括农民自建房屋、乡镇企业房屋、农民集中居住区房屋(含新居工程、农村新型社区)，以及法律法规规定的其他房屋。

　　在进行抵押贷款之前，必须先进行农村房屋产权确权颁证工作，随后相关部门给农户办理农村房屋所有权证。根据当地媒体报道，到今年6月底，成都市下属的大邑县全面完成了全县20个乡镇农村房屋确权颁证工作，颁发农村房屋所有权证101600户，量化农房资产80亿元。截至11月11日，成都市下属的新津县已制发农村房屋所有权证4.15万本。

　　有了房屋所有权证，以薛钧为代表的驻扎在农村的银行机构才有可能给农户发放贷款。不过，这还仅仅是开头。如何评估房屋的价值、如何控制贷款风险、出现不良贷款后如何将房屋变现等问题均考验着各家银行的负责人。

　　11月10日，记者曾致电双流县的多家农村信用社网点，均被告知因缺少评估方面的配套措施，目前贷款工作还在准备当中。

　　“起初，评估公司不愿意给这类房屋做评估，因为没有市场价格参考，房屋的价值很难确定。后来我们想出一个办法，就是按照现在的原材料市场价格计算，新建一栋房子加上装修总共需要多少钱，然后再在这个基础上打六折，就是评估价。”薛钧介绍说。

　　在薛钧办理的三家农户贷款，都是准备做农家乐项目，贷款的期限在2~3年，除了房屋产权外，不需要提供额外的担保物，贷款利率则在基准利率上调30%。

　　在风险控制方面，“我们让他们贷款期满一年就开始还款。”薛钧说，其次是联合当地政府加强信用意识宣传，希望农民即使生意做亏，也不要逃避银行债务，而是由银行对其重新支持。

　　不过，除了薛钧所探索的直接将房屋产权抵押给银行外，通过当地的专门成立的国有担保公司或农业投资公司做担保也是更为常见的做法。

　　阳运逵说：“这种方式下，担保公司一般就必须跟房管局等部门承接好，由他们做为监管，在担保人不同意的前提下，房屋产权不能转让。”

　　“农户房屋抵押贷款最难之处还是发生不良贷款后，如何将房屋变现偿还银行贷款。”阳运逵说，目前相应的配套措施尚未完善。

　　薛钧的想法是，希望由当地政府设立一个专门的组织，贷款无法偿还时，由这个组织负责收房，然后再转卖给本村的人，然后再偿还银行贷款。这个想法，他已经向当地政府提出，是否可行，目前还没有收到答复。

　　控制风险三措施

　　虽然尚未大规模开展，但土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款无疑将成为未来农村金融产品创新的着力点。

　　与房屋产权抵押贷款相似，土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款的前提也是确权的完成。以新津为例，目前已经颁发承包地经营权证7251本、农村集体建设用地使用权证4.23万本。

　　但是，根据《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律另行规定外，均不得抵押。

　　而在今年5月，国务院批复的《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》中明确，成都市有推进农村市场化改革的先行先试权。

　　目前，成都市在农村资产抵押贷款的探索方式则是，成立国有担保公司或投资公司，然后给农户的贷款做担保，农户再用其土地承包权或宅基地使用权做反担保。

　　“这类贷款业务，一般只能由农村信用社和村镇银行来开展，因为他们能对农户信息的管理做得非常细，否则会面临比较大的风险。”国开行成都分行一位人士表示。

　　今年9月底，成都市农村信用合作联社股份有限公司(下称“成都农信社”)相关负责人接受媒体采访时表示，成都农信社目前在土地承包经营方面的贷款接近10亿元，在其业务中所占比例较大。

　　“根据现行的法律，银行也不愿意直接受理这种业务，都需要政府背景的担保公司作为中介。”阳运逵说。

　　阳运逵说，但这些操作都只能停留在担保公司和农户之间的协议上。其曾在给一些地方政府做法律咨询时，提示过这样操作在法律上是不认可的，将面临比较大的风险。

　　在控制风险方面，孙晓明则表示，首先在机制上，政府会设立风险准备金，去年是6700万元的规模，今年会根据贷款的规模而调整。

　　其次，对贷款的项目进行评估，看项目是否可行，并认定其还款来源，如果银行觉得项目的风险大，即使有担保公司做担保，银行也不会发贷款。

　　“最后，在资金的使用上，会按照一定的节奏发放贷款，比如50万元的贷款，不会一下子发完，而是根据项目的进展，10万、20万元发放，这样就把风险降低到很低的水平。”孙晓明说。