巨人法务

　　燕赵晚报 陈霞 “业主不买十几万的车位，车就不能进小区”，“一楼小院是全体业主共有还是归一楼业主所有？”“一办完收房手续就得掏一年物业费不合理”……由石家庄市房地产行业协会主办的“小区物权专题座谈会”上，石市房管局、建设局、土地局以及房地产、物业公司各界人士会聚一堂，热议小区物权争议较多的热点问题。

　　开发商无权滥卖车位

　　■现象：私家车数量日益增多，有关车库和停车位的纠纷不断。在一些小区，开发商未与业主约定，又拿不出证据证明车库的归属，就擅自以十万元甚至更多的价格将车库卖掉，有的连占用地上共用道路的车位也卖掉。甚至还有些小区车位只售不租，业主不买十几万元的车位，车就进不了自家小区门。

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　　■解读：石家庄市房管局市场交易处副处长张子峰提出，规划用于停放车辆的车位、车库，开发商可以出租或者出售给业主。如果路边的车位占用了道路或者绿地，就不应该归业主个人，而应该谁来了谁放。

　　“根据《物权法》规定，规划内车库及车位归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。”河北新业律师事务所的张霄云主任认为，车库属于单独登记的产权单位，规划的地表停车位，开发公司可以出售或者出租给业主，并可以进行产权登记；人防工程做成地下车位的，不能进行产权登记，但是可以出售使用权；非人防工程的，规划就是作为地下停车场的，可以进行出售，并可以进行产权登记。

　　针对目前一些开发商在房屋验收完交付使用之前，超出规划利用业主公共场所、公用绿地、道路擅自增加的地上车位的现象，与会人士普遍认为，这种车位肯定不能向业主出售。石家庄市物业协会副秘书长刘明则认为，物权法规定了规划道路、绿地属于业主共有，其他公共场所也归业主共有。因此用楼前绿地改造成的车位肯定是不能出售的。

　　小院、平台归属权有区分

　　■现象：“买顶楼送超大露台”，“买一楼赠送小院”……在时下的售楼中心，这样的广告语屡见不鲜。由于小院和露台不计入建筑面积，因此一楼和顶层的价格甚至往往超过好楼层的售价，受到业主追捧。可是，随着物权法对于小院归属权的明确划分，开发商这种销售行为是否在法律上真正有效，业主已经“购买”了的小院或平台是否真的就归自己所有了呢？

　　■解读：河北新业律师事务所主任张霄云说，《物权法》规定绿地、道路都是全体业主共有的，当然也包括一楼所面对的小院。按照最高法院的相关司法解释，只有在规划中明示小院绿地属于个人的，才可以归个人。比如像建别墅的时候，别墅在规划里面明示绿地归业主时，这个才能真正属于业主个人。否则这些院内绿地就应属于全体业主。“但是假如所有业主的合同里面都明示了‘一楼小院归一楼业主’，我个人认为既然是全体业主都同意，是可以通过这种处分权，把使用权归到某个人名下的”。而楼顶平台不是单元产权，所以不记入房屋所有权登记。

　　“楼顶平台没有在建筑面积之内，应该是本楼全体业主共有。一楼小院是大家的地，不能划归于某一个专用部分，应该是全体业主共有。”恒辉物业总经理罗辉说。

　　嘉实地产的赵凯副总经理则表示，绝大多数公司都是在销售合同当中明确规定，一楼或者顶层露台是不带产权的，卖的只是使用权。另外，平台的使用权也是有区分的，假如是由于退台产生的、就是自己的平台，顶层业主可以拥有使用权；假如是整栋楼的逃生平台，那使用权就只能归全体业主所有。

　　不达基本入住条件不应收物业费

　　■现象：现在有些小区一办完交房，业主还没正式入住，物业公司要先收一年的物业管理费，不预付物业费就不给业主发住房钥匙。还有些小区没真正达到入住条件，甚至还用着临时水、临时电，就给业主办理了交房手续。这样的移交是否合理？

　　■解读：“无论入住条件是否真正达标，就办交房入住手续，这种现象非常普遍。”石家庄市房管局物业管理处处长赵工说，政府已经在2007年1月8日出台一个专门的《新建住宅小区的移交管理办法》，这个以达到居住条件为验收标准。下一步《物业管理条例》修订时，准备把移交环节、特别是物业管理加入进来，对开发公司提出更多的要求。像现在一个小区就一栋楼竣工交付了，但50万平方米还在建设中，绿化、保安都还没有，业主一进去就要交物业管理费肯定不合理。修订后，即使业主买房入住后，只要开发商还没有达到最基本的基础条件，所有发生的费用都由开发商承担。

　　界定小区公摊有讲究

　　■现象：伴随外飘窗、全封闭阳台的增多，这些部分是否算面积？小区中哪些属于公摊，哪些不属于公摊已成为越来越多业主关注的话题。

　　■解读：石家庄市测绘所副所长李静对如何区分小区公摊给出了明确解释：一般进行面积分摊时是以幢为单位进行的。属于公摊的包括纵向的交通，如楼电梯，平行的过道，以及设备间。如果一些设备用房只为一幢楼服务，那就在这一幢楼进行公摊。车库、自行车库、独立使用的地下室、管理用房、设备用房等不列入公摊。

　　阳台是否计入公摊分两种情况，全封闭阳台或者用落地玻璃维护起来的阳台，就是算在面积里面；如果不是全封闭的阳台，要按照1/2来计算面积。现在有外飘窗的房屋也越来越多，完全落地的外飘窗要计算面积，不落地的外飘窗不计算在建筑面积之内。