巨人法务

　　以案说法

　　近年来,随着农村居民收入的提高和城市化的发展,不少农民兄弟纷纷进城买房。为此,本报将陆续推出涉及买卖商品房及商业地产的案例,希望能给有需要的读者一些帮助。

　　◆案情回放

　　孙先生与王女士系夫妻,二人努力打拼多年,终于在城里买了商品房。5年前,王女士未经孙先生同意,将二人共同出资购买的房屋卖给了杨女士。5年后,孙先生将妻子与杨女士起诉至法院,要求法院判决妻子与杨女士签订的房屋买卖协议无效。

　　而杨女士则辩称,她购买房子是基于双方在公平合理的情况下,按照市场价格购买的,属于善意取得,买卖合同应该有效。

　　王女士所卖的房子其实是他和丈夫共同购买的。那么她作为共同出资人有没有权利独自处分共有房屋?杨女士购买房屋的行为是否构成善意取得?

　　◆案情分析

　　擅自处理共有财产不合法

　　按照我国现有法律,王女士擅自出卖夫妻共有房屋的行为违反法律规定,应属无效。

　　《物权法》规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。上述规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。

　　《婚姻法》规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。最高人民法院解释称:非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商、取得一致意见;共有人之一未经其他共有人同意,擅自出卖房屋的行为是不合法的,房屋买卖关系应属无效。

　　本案中,出卖共有房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形,那么王女士在孙先生不知情的情况下,私自将共有房产“出卖”,显然违反了上述规定。

　　所以,王女士作为共有人之一没有权利独自处分共有房屋,其擅自出售的行为应属无权处分。

　　慎买夫妻共有房

　　本案中,杨女士购买房屋的行为不符合《物权法》规定的条件,善意取得不成立。

　　《物权法》规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

　　因此,杨女士能否取得房屋所有权,要看其对王女士擅自处理房屋的行为是否知情。根据案情,杨女士没有完成《物权法》规定的条件。

　　杨女士作为房屋买卖合同的买受人,并未尽到对房屋产权的审查义务(如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等),因此,不能认定其有理由相信王女士出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。故杨女士不构成善意取得,房屋买卖行为无效。

　　在这里,我们提示进城买房的读者:购买二手房时,一定要弄清楚房子的主人是谁,如果是夫妻共有的房子,要征得售房夫妻双方的同意,如果售房夫妻无法同时到场,可要求其办理公证授权等手续。　　　□查亮