巨人法务

事情还要从2008年10月底说起。那天，从立案庭转上来一批集团诉讼案件，原告是河南省实验小学151名教师，被告是河南某置业公司，案由是房屋买卖合同纠纷，这批案件仅仅是起诉材料就放了满满两铁皮柜，审阅卷宗后，案件的争议逐渐展现开来。

原来，在2006年，河南省实验小学与某置业公司签订了合作办学协议，在办学之外，置业公司还要从开发的房地产项目中为学校的教师解决一批住房。2006年10月至11月期间，置业公司与150名原告分别签订了内部认购协议书，购买住宅小区的房产。后来151名原告缴纳了房款，但被告未能按约定签订正式的商品房买卖合同，也未能按期交付房屋。并且，教师们查询到被告为了从银行获取贷款，竟然将他们的房子设置了抵押。愤怒之下，151名原告将置业公司告上法庭，请求判令被告履行商品房购买合同，交付房屋，支付违约金；判令被告将已售房产设立抵押贷款行为无效。

涉及到这么多教师，案件金额这么大，又是关系房子这一关系老百姓安居的重大问题，将近二十年的办案经验告诉我这是一个比较棘手的案件，搞不好就会成为社会不稳定因素。果然，在我后来与当事人的接触中，他们的情绪相当激动。此案引起了省委、市委的高度重视，做出要妥善处理案件的指示。院党组也非常重视，由党组书记、院长郑水泉作为包案领导，亲自带队，决心尽最大努力圆满解决此案。无数双期盼的眼睛在看着我，我更是感觉到压力的巨大。

我和同事们调查得知，置业公司为了获得贷款，在工程建设过程中，将住宅小区的5幢楼以在建工程抵押的方式抵押给工商银行，贷款七千万元。至原告起诉时，置业公司仍欠贷款本金三千多万元。

置业公司的法定代表人是一个三十多岁的大小伙，从与他的多次交谈中我也听出了他的无奈。本想大干一番事业的他在这次房产开发中本想作件三全其美的好事，一来合作办学，为郑东新区引进优质的教育资源，二来为教师们提供舒适的居住环境，三来也是作好自己开发房子的本行。可百年不遇的经济危机却不期而至，去年年底房地产市场非常不景气，他甚至连建筑商的费用都不能按时支付，在我院受理的其他案件中也成为了被告。

由于原告的第二项诉讼请求为判令被告将已售房产设立抵押贷款行为无效，该请求涉及到银行的实体权利，我院追加银行作为第三人参加诉讼。

为了保护原告的利益，我院裁定查封、冻结置业公司价值4000万元的财产，并实际将其所有未出售的房屋查封。

当事人三方利益布局是这样的：若认定置业公司的抵押有效，教师们将无法取得房屋，辛苦攒下的房款很可能会打了水漂；若认定抵押无效，银行的贷款风险将会大大增加，势必损害银行的利益；而置业公司又因为经营困难，一时无法解决资金问题。

但是，在利益的博弈中他们三方又有合作的契合点，那就是这个房地产项目本身还是个优质资源，并且房子已经全部竣工，没有形成“烂尾楼”。目前只是置业公司资金周转不灵，在法院将其所有未出售的房屋查封后，公司可以出售的房屋也无法售出，后续资金无从来源。只要解决当前的困难，教师们可以得到安居，银行可以收回贷款，取得收益，置业公司可以赚取利润。考虑到这个契合点，我坚信案件还是有调解的希望的。为了能以最好的办法解决纠纷，作了多少次调解我自己都记不请了。

置业公司提出由于是合作办学，自己在学校有很大投资，能否由学校为其提供担保，或者由学校出借一部分资金来解除房产抵押，可是法律有规定，学校的资产是不能做担保的。我又和学校的领导多次进行了沟通，希望学校先借给置业公司部分资金，待以后合作办学分红后偿还。可是学校表示，在发生纠纷后，教师们的意见也很大，学校不可能为置业公司提供资金。

银行坚持认为，抵押办理过登记，合法有效，而置业公司和教师们签订的是内部认购协议，没有法律效力，置业公司不还钱，根本不会解除抵押。我又反复给银行方面讲清利害关系，说明生存权优先于用益物权、债权的道理，银行表示理解教师们的苦衷，但是在银行的制度面前，他们无能为力。

考虑到教师们还没有全部支付完的房款，而这部分房款可以办理银行贷款，这样就可以用个人按揭贷款支付房款，这部分房款再由置业公司还给银行，来减少置业公司在银行的贷款余额。我就给银行做工作，银行最终同意为教师们提供贷款，并承诺教师们可以享受七五折利率的优惠。可是教师们不同意，坚持用住房公积金贷款，认为这样可以支付更少的利息。

置业公司希望法院解封已查封的房屋用于筹措资金，可是这样会损害教师们的利益，我们不能同意。

置业公司、学校、银行三方的利益取向不同，诸多方案终未得到一致通过，案件的调解陷入了僵局。

2009年5月5日，案件准时开庭。为了方便151名教师，我们专程到河南省实验小学进行了巡回审判。那天，案件是在学校的大礼堂里公开审理，百余位教师参加了旁听。庭审后，我们组织教师代表参加调解。当时的情形我到现在还历历在目。最难忘的是一位白法苍苍的老教师，她为教育事业奉献了一辈子，已经光荣退休。她拉着我的手，颤抖地说：“我当了一辈子老师，实在是不好意思给政府添麻烦，可这次买房，用尽了我大半辈子的积蓄，希望法院可以为我们做主。”透过她有些湿润的眼睛，我看到了期盼，感到了肩头沉甸甸的责任。

开庭后，我院就此批案件向省、市政法委做了专题汇报。我们力争调解结案的想法也得到了上级领导的肯定和支持。

分析案情，综合各方的情况，我觉得相对于本案原、被告的诉讼对立地位及双方的客观情况，从本案的第三人银行入手调解的可行性最强，可能性最大，还是要从银行方面找到突破口。于是，我们多次与银行沟通，对他们晓以利害，讲保民生、促和谐的大局意识，并争取银行上级单位的支持。我们提出，置业公司虽然遇到种种困难，但是在借款期间，始终没有拖欠过利息，在银行还有良好的信誉，合作办学的学校招生情况不错，从长远看，学校有良好的收益，还贷能力应该不成问题，建议银行为其贷款展期。经过艰苦细致的工作，事情终于出现了转机。银行同意置业公司先偿还七百多万贷款，将剩余两千多万元贷款展期，并提出置换抵押物，将本案所涉及的房屋全部解除抵押。 1 2