巨人法务

　　观点一：业主“优先权”有空可钻

　　《物权法》第七十四条首先明确，小区内规划用于停放汽车的车位、车库要先满足业主的需要，即业主拥有优先选择权，业主在同等价格上优先享受租赁或者购买车位、车库的权利。

　　可这个规定太过粗线条，如果一个业主买2、3个，甚至5个车位，法律上没有禁止。而如果买到了车位以签订长期租赁合同的方式，其实等于变相“卖”给了第三人，有可能是自己的亲戚朋友，这种也是很难举证。

　　另外，如果开发商把价格定得很高，业主不买或者不愿意买，那么开发商就可以卖给外人。

　　观点二：地上有公论地下没定论

　　《物权法》第七十四条只明确了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　由于地面车位属于临时性质且没有交纳土地出让金，所以根本不允许出售，按照国家相关规定，地上停车位只能租赁不能出售。物业公司可划定停车位，也可向停车的业主收取停车费，扣除物业公司基本的管理成本费(如雇请保安等产生的费用)之外的收益，则属于全体业主。

　　而地下车库、车位则要视乎投资情况和双方的约定，但如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售。

　　观点三：车位归谁要仔细看合同

　　《物权法》第七十四条的关键规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　这就使得地下车位、车库等的归属，由作为平等民事主体之间的购买者和开发商进行相关约定，所以，业主在与开发商签订商品房买卖合同时应先明确车位、车库权属，然后再对于具体使用问题做进一步的约定，如果对此有疑问，可到房地产管理部门进行查询。

　　根据合同法的一个重要精神，“谁投资谁受益”原则，如果发展商拥有所有权，则有权对车位、车库进行买卖、租赁等。

　　律师提醒业主，购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。