巨人法务

　　“拆都拆了，为什么不交给我们做!”河北某甲开发商代表在12月11日燕郊一住宅用地的开标现场一把抢过另一家开发商手中的《中标通知书》，忿然撕成两半。顿时，燕郊国土局的工作人员、公证人员以及评标小组的专家都愣在了现场。

　　从无人问津到炙手可热，燕郊一幅20万平方米的地块在年底被置于镁光灯下。这本是一次普通的土地招标出让，却因各方利益的纠葛，将种种疑问从幕后推至台前。

　　风波的起因是这块位于燕顺路的地块涉嫌“内定”。在当日开标之前，置身其中的一些开发商就已经嗅到了异样的气息。有知情人士对记者表示，从当地国土部门对于中标者的种种要求来看，“这块土地很可能已经名花有主了”。

　　燕郊国土局人士则在12月初对种种猜测作出回应。“对于我们提出的要求，有实力的开发商是能够做到的，我们也是为了把这块地交给更有实力的公司。”

　　风波背后，燕郊土地市场、乃至房地产市场的定位尴尬正在凸显：一个本不具备外销资格的市场，在骤然遭遇北京高房价的挤出效应时，因无暇调整沿袭多年的土地出让“潜规则” 而矛盾丛生。

　　招标风波

　　今年11月，河北三河市国土资源局发布公告称，将以招标方式出让位于燕郊经济技术开发区燕顺路西侧一宗国有建设用地使用权。该地块建设用地超过20万平方米，交易起始价格超过3.95亿元。

　　按照三河市国土局的规定，申请人可于11月20日至12月9日购买招标文件，12月11上午投标截止后当即开标。

　　这次普通的招标却引发了一片质疑，原因来自招标文件中对中标人的相关要求。有知情人士认为，此次招标有明显的“明标暗定”痕迹。

　　在此次《招标须知》中，对中标人提出了几点具体要求：一是中标人负责拆除招标出让地块上仍影响开发建设的有关附着物;二是中标人自开工之日起一年内负责拆除中标地块东侧、燕顺路西侧地上建筑物，并出资对被拆迁人给予补偿;三是中标人自中标之日起5日内与枣林村村委会另行签订《城中村改造协议》，并按协议相关约定，对枣林村村民宅基地等各项拆迁补偿、村民回迁楼的建设安置、村集体公共积累提留和其他所需的相关补偿等给予补偿安置到位。

　　质疑的声音更多针对第三个要求。某参与竞标的开发商对记者表示，“按照规定与村委会签订拆迁补偿性质的协议，一般需要经过村民会议或者村民代表会议讨论通过、拆迁实施方案公示等程序。正常情况下，投标人不可能具备在5日内达成如此重大协议的条件。”

　　知情人士透露，枣林村村委会的负责人曾表示，早在6月15日，他就已经代表枣林村与上述甲开发企业签署了拆迁协议，并补偿给村民拆迁费用3.7亿元。从7月开始，该企业就开始了拆迁，并在9月就已基本完成拆迁工作。

　　上述人士由此判断，该地块已经有了主人，“招标过程不过是个形式”。

　　三河市国土局副局长梁国林否认了这个说法。他认为，假如开发商对该地块感兴趣，“为什么不能提前做好工作，提前去和村委会沟通?”

　　对于中标人须拆除地块上的剩余建筑物的要求，上述开发商也提出异议。按照河北省《关于进一步加强城中村改造工作意见的通知》中的相关规定，“各地统一由政府组织城中村房屋拆迁，对原村民进行补偿安置，拆迁后的土地全部收储”。

　　“土地前期开发完成后才能进入招拍挂程序，不应当设定由投标人进行拆迁这样的附加条件。”上述人士认为。

　　梁国林对此也有自己的解释。“具体问题具体分析，我们这里的土地都没有分一二级开发。”梁介绍说，燕郊区域土地目前并未有“净地出让”的规定，而是实行“毛地出让”。

　　据记者了解，这种出让方式在2008年曾在河北多个城市出现。它的流程是，根据改造区域的实际情况，测算开发成本，确定改造区域土地纯收益方案，之后经市政府批准，最后由国土资源部门依程序进行招拍挂，中标开发企业对居民和有关单位进行回迁安置补偿。

　　“这主要是为了解决政府财政资金不足的难题。”梁国林说。

　　然而，这种毛地出让的方式因与囤地行为密不可分而在近期被业内人士所诟病。“在毛地出让的前提下，开发商主动或被动囤地的风险会持续，甚或加剧。”一位资深土地专家对记者表示。