巨人法务

　　当小房主偏要“维权”

　　律师提醒：房屋产权署孩子的名可能面临三种法律隐患

　　国庆期间，圣伦达律师事务所律师吴镇琦帮助一个朋友家，调解了一起因为父母购房时把业主写成孩子的名字，现在家里出现困难，需要抵押该房屋，但孩子不同意而造成家庭矛盾的事情。

　　吴律师说，哪家遇到这样的事情，都是很伤感情的，其实，现在很多人在买房时，会把业主名字写成子女的名字，这样其实会带来一些潜在的隐患。

　　隐患一

　　所购房

　　不能随意处置

　　记者：你说起来很头痛的这件事情，最终调解得怎么样了?是怎么一回事啊?

　　吴律师：事情的起因是这样的，2001年时，陈先生和夫人蒋女士购房时，出于各种原因的考虑，将产权人写成女儿豆豆的名字。那时候，豆豆只有10岁，算是没有民事行为能力的未成年人。今年夏天，蒋女士的姐姐生病，要一笔巨额医疗费，蒋女士于是和陈先生商量，将自家一套房子抵押贷款一笔钱，给姐姐治病。

　　记者：那不是挺有人情味的一件事吗?

　　吴律师：可是那套房子的产权人是豆豆的呀，豆豆知道这件事情后，不太高兴。要求大姨写一张欠条。这下可把蒋女士给气坏了，觉得豆豆特别没有人情味，于是坚持要把房子卖了，豆豆也堵着气，自己来找律师，要维护自己的合法权益。

　　记者：于是就找到了你?

　　吴律师：是呀，她是找到一个朋友的姐姐帮忙找到我的。

　　记者：那你接了这个案子吗?

　　吴律师：这个案子虽然案情普通，法律条文也清楚，不过因为豆豆刚刚上大学嘛，我觉得还毕竟是孩子，加上又是帮朋友的忙，所以我决定试试先为豆豆一家调解一下。

　　我先明确告诉豆豆和蒋女士，父母作为“小房主”的法定监护人，不能任意处置该房屋。但是，该财产的实际购房人是“小房主”的父母等监护人，若由于其他实际困难确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，也是可以的，不过要小房主同意。但是一般在法律上，都会要求这个“实际困难”是要与被监护人的利益有关。在这件事情上，虽然蒋女士是为了救豆豆的大姨，但在法庭上，这个理由确实与豆豆的利益没有直接关系，所以蒋女士要是不得到豆豆的同意而自己卖房，豆豆是有权利为自己维权的。

　　记者：那蒋女士不是很郁闷吗?心里一定很不平衡。

　　吴律师：人家说法律是很冰冷的，但是我觉得，生活有点冰冷的理性在某些时候也不是坏事。我先是和豆豆聊，和她一起回忆大姨和她的感情，了解她的想法。豆豆告诉我，她只是觉得，既然大姨是开口借钱，写张借条是天经地义的事情，至于是不是非要大姨还，这也不是一定的，万一大姨好了，家里重新有钱了，本来就该还。而且房子是自己的，父母做主张，自己连人情都没有，心里很不舒服。在得知了豆豆的想法后，我就和蒋女士聊天，试着让她明白现在一些孩子的想法，也许和父母的传统观念有冲突，但至少，她懂得去了解和运用法律，起码以后出去不会那么容易吃亏，这也许不是坏事。另外，借钱写借条，这也是一种比较文明的做法，古人都还有亲兄弟，明算账一说，豆豆的想法也是可以理解的。

　　记者：你还把心理学运用到办案过程中去了呢。

　　吴律师：是呀，律师不光要懂得生硬的法律条文，还要灵活运用心理学嘛。

　　记者：那后来呢?

　　吴律师：后来，豆豆和妈妈都彼此让步，试着站在对方角度看问题。豆豆书面同意让妈妈抵押房屋借钱给大姨，而大姨也愿意给豆豆写一张借条了。

　　隐患二

　　父母离婚时

　　易出纠纷

　　记者：那看来，把房子写成孩子的名字时，是要考虑一下这些问题哦。

　　吴律师：那是当然的。不过我在工作中发现，许多父母对这些法律条款都没有意识，有的或许知道，但总觉得到时候孩子是会听话的，就不在乎这个事情了。不过，这种事情的确也不是太多。平时，我们遇到的关于“小房主”的法律纠纷的案子，一般都是在父母离婚时发生得比较多。

　　记者：父母离婚后，小孩的房子应该还是他自己的不会变吧?

　　吴律师：是的，房子当然还是小孩子自己的，可是如果孩子是未成年人，就涉及到监护权的问题了。夫妻离婚时，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是这些“小房主”，而实际上出资买房的人是其父母。因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，我们通常会遇到的情况就是，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境，夫妻双方会为了这个而闹得不可开交。有时候，我们在调解时都在困惑，他们到底是在争孩子还是在争房子。

　　隐患三

　　财产权属

　　不能忽略

　　记者：看来，这把房子写成孩子的名字时，还真有不少未来要考虑的问题呢，还有些什么隐患，你一道说给咱们读者知道知道吧。

　　吴律师：还有一个比较常见的问题就是，“小房主”成年后，可能会和父母发生财产权属纠纷。虽然房屋的产权人系孩子，或者与其父母共有(通常是51%：49%)，但实际上并不是其出资购房。当“小房主”成年后，由于其不履行赡养父母的义务或者其他种种原因，父母想收回其房屋时就会因存在法律障碍而无法收回该房屋。

　　记者：是呀，这倒是个挺现实的问题，万一真的是养了个白眼狼，那父母万一以后有点生病之类的啥变故，没了生活来源，想把房子租了卖了，孩子还不让，怎么办?

　　吴律师：是的，这就是个挺现实的问题。毕竟在法律上，当初虽然是父母出资给孩子买的房子，但是写了孩子的名字，相当于这份赠予合同已生效，房子的物权也已生效。要出现你说的那种情况，父母的确是不能收回房屋的。不过，可以从其它渠道进行法律救济，比如说，民法里就规定对父母有赡养，支付医疗费等义务等等。

　　这基本上是房子写成孩子名字时，会遇到的三种法律隐患。其它的当然还有些，比如说我曾在一个法律刊物上看到过的，“小房主”有时会给物业管理及水、电、煤气等的缴纳和管理带来诸多不便。因为房屋的所有权人是所谓的“小房主”，所以物业管理和水、电、煤气等的户主就当然是这些孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是父母等监护人，这就给将来物业管理公司及水、电、煤气等的提供者和事实上的费用缴纳者之间发生复杂的纠纷埋下隐患。

　　记者：看来，不管出于什么原因，父母在将产权人写成孩子名字时，是要多多考虑一下了。