巨人法务

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

近日，我市某媒体刊载了一则题为“存车存丢了赔钱”的物业管理纠纷案例，全文如下：

　　×先生住在××区××××小区，他告诉记者：“前日上午11时，我回家后把电动自行车放在了楼下的停车棚内，当时车棚内有十几辆自行车、电动自行车和摩托车，下午1时，我下楼之后就发现电动自行车不见了，随后我立刻向小区保安说明了情况，当时值班保安班长态度很不好，他表示保安只负责小区内公共设施的安全，对于丢车的事惰他们没有责任。”

　　×先生认为，自己按时交纳了物业费，电动自行车也是存放在物业指定的位置，因此物业公司应该负责赔偿，对于保安的说法×先生感到无法接受。

　　负责××××区的××××物业公司保安部的一位负责人表示，×先生丢失电动自行车的事情物业应该承担一部分责任，对于保安不礼貌的态度，这位负责人已向×先生道了歉。据这位负责人介绍，目前小区内共有100多名保安，每天24小时在小区内巡视，但是也不能避免车辆丢失的事情发生。针对×先生的丢车事件，物业可以和×先生进行协商，尽量达成双方都满意的结果。　　 天津市××律师事务所的×××律师介绍，业主在小区丢失车辆应该根据实际情况来分析，如果业主把车存放在收费的存车处，物业应该负责赔偿。如果是存放在免费的车棚内，物业也有一定的责任，但是在我国的法律条文和出台的《物业管理条例》中并没有具体的明文规定。×先生把电动自行车存放在了免费停车棚内，双方可以就这个问题进行协商，达成双方比较满意的结果。如果双方不能达成一致的意见，业主可以采取诉讼手段进行解决。

　　点评：　　对于“交了物业服务费，小区丢车物业公司就应该赔”的说法是否正确，我们应从以下几点去分析：

　　1、物业管理服务承担的环境秩序维护管理服务中的车辆管理与车辆占地停放和存车保管管理服务的含义有什么不同？对于物业服务费承担的环境秩序维护管理服务中的车辆管理来说，是面向全体业主及使用人公共利益的对各种车辆（包括业主及使用人自有和外来的）在管理区域内有序行驶和停放的管理服务，是为了保障物业管理区域有一个良好、舒适的生活、工作环境，而不是针对部分业主及使用人车辆本身的管理服务。所谓针对车辆本身的管理服务，一类是仅针对因车辆占地停放而产生的相关管理服务；另一类则是在上述基础上，再增加对车辆进行保管的管理服务，即通常所说的“存车”管理服务。

　　2、能否用业主交纳的物业服务费来承担物业管理区域内车辆占地停放甚至保管管理服务？

　　国家发改委虢ㄉ璨苛?习洳嫉摹段镆捣?袷辗压芾戆旆ā分泄娑ǎ骸氨景旆ㄋ?莆镆捣?袷辗眩?侵肝镆倒芾砥笠蛋凑瘴镆捣?窈贤?脑级ǎ?苑课菁芭涮椎纳枋┥璞负拖喙爻〉亟?形?蕖⒀?ぁ⒐芾恚??は喙厍?蚰诘幕肪澄郎?椭刃颍?蛞抵魉?杖〉姆延谩！闭飧龇延檬且桓龉芾砬?蚰诘拿扛鲆抵靼疵科椒矫紫嗤?谋曜冀荒傻姆延茫?仕?厝皇怯糜谖??逡抵鞯墓?怖?嫣峁┕芾矸?癫康姆延茫??荒苡糜谖?糠忠抵骷笆褂萌死?嫣峁┕芾矸?瘛Ｒ虼耍?梦镆捣?穹牙闯械Ｒ虿糠忠抵骷笆褂萌顺盗菊嫉赝７呕虮９芏???南喙毓芾矸?穹延茫?匀皇遣缓侠淼摹Ｕ庋?鳎?导噬鲜遣糠忠抵骷笆褂萌饲址噶巳?逡抵鞯墓?怖?妗Ｏ硎苌鲜隽街址侨?逡抵鞯墓?怖?娣?竦囊抵骰蚴褂萌耍?怯Ω昧硇薪荒上喙毓芾矸?穹训摹?br>　　3、物业管理区域内部分业主及使用人车辆占地停放或保管另行交纳的相关管理服务费包含哪些内容？　　　　由于部分业主及使用人占用物业管理区域内属全体业主共有所有权的道路或是车库、车场停车位场地停放车辆而产生的相关管理服务，应包括保证车位占用人车辆停放秩序维护、因车辆长期占压地面而需要进行的地面维护、因停车而产生的保洁、相关设施设备购置与维护等方面服务。其服务费则是由提供上述服务所消耗的相关人工、能源及材料等费用构成，这些费用都需要从停车场地占用人另行交纳的场地占用费中列支。对于购得车库、车位所有权的业主及使用人来说，若需要物管公司提供上述服务，亦应交纳相关费用。

　　对于非机动车辆，由于一般物业管理区域内拥有数量均较多，且其重量轻、占地面积小，管理服务相对较为简单。所以，一般物业管理区域中约定对非机动车辆的管理服务与机动车辆管理服务有着较大的区别，对非机动车辆多是从维护环境出发而要求业主及使用人将其整齐、有序地停放在指定的停车位内；对于未能依规停放的车辆，物管企业在维护整体环境时对其进行适当的整理。因此，这种服务是不另行收费的，同时也不承担保管义务的。

　　与机动车辆停放保管相比，非机动车辆的停放保管难度要大得多。机动车辆可以通过行政主管部门颁发的法定证件（行驶证和驾驶证等）证明车主或使用人的身份，停放管理服务者可以据此对盗用车辆进行有效的防范。对于多数地区中没有证明车主所有权身份法定证件的非机动车辆来说，在使用中进行有效控制的难度很大。若要对数量众多的非机动车辆进行保管，则需要投入较多的人力和物力，其管理服务成本必然大大提高，其保管收费标准是众多以非机动车辆作为基本代步工具的中、低收入业主或使用人难以接受的；而要求物管企业不收费来提供这样的服务，也是难以作到和不现实的。因此，多数物业管理区域的物业服务合同中，对非机动车辆的管理服务仅限于公共性环境维护的范畴。

　　4、物业管理规章制度中对车辆进行严格管理的条款是否意味管理者对业主财产损害必须要承担法律责任？

　　作为业主财产的车辆，在物业管理区域出入、行驶、停放的管理服务，应属环境秩序维护范畴，其中也包括安全防范服务内容。一般人认为，既然物业管理中设立了保安，就应该对业主的财产安全负责。这里要搞清两个问题。

　　一是物业管理中设立的保安职能是什么？国务院《物业管理条例》第47条规定：　　　　“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”这里明确指出，物业管理服务中提供的是安全防范服务。说到保安职责，正如本杂志2005年第2期刊载的“业主被杀，物业管理者是否担责”案例中主审法官指出的：“在物业管理中安全服务的性质只能是一种群防群治的安全防范服务。它不是广义上的社会安全，不能要求被告确保物业管理区域内所有财产和人身的安全。”“物业管理的保安应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定，它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求其确保物业管理区域内所有财产和人身的安全。”“保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。”“认为保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据。” 1 2