巨人法务

　　质疑

　　谁有权修改业主大会议事规则?

　　“街道办监督意见非常令人不解，且有矛盾之处。”业委会成员苏先生说。

　　他首先举出其中一条——街道办认为，第三次业主大会“议题二”超出法律法规赋予业主大会、业主委员会职权范畴，“应当撤销”，并“重新拟定议题并于召开业主大会前15天公告”。

　　记者拿到的《鸿业兴园小区第三次业主大会会议内容》中却显示，第三次业主大会的“议题二”表述的前提是“就小区共有物权及公共事务(包括但不限于：物业服务、公共收益、公共秩序、公共环境、公共交通、重大生活问题等)，授权业主委员会可以代表全体业主进行如下工作……”其具体内容均与物业管理有关，并未超出相关规定。

　　业委会成员苏先生表示：“令人奇怪的是，不知为什么街道办‘忽略’了如此明显但重要的前提。”

　　苏先生说，街道办事处的后面几条指导监督意见中，都是要求业主大会修改相关内容的。“问题是这些都是小区《业主大会议事规则》已经规定的内容，而且都已在街道办备案，当时办事处也没有提出异议。作为小区业主大会的执行机构，业主委员会是无权修改业主大会议事规则已经规定的内容的，只能遵照执行。”

　　苏先生表示：“如果要按照街道办的指示修改业主大会议事规则，业委会就有‘涉嫌违法’的问题了。”

　　“无法接受”——记者看到，在给街道办的回复书中，业委会详细解释了各条原因后表示：第三次业主大会的主要议题，是要表决与物业服务的中标人之间签订的物业服务合同，而街道办事处的各条《指导监督意见》都与这一主题无关，也不构成暂停召开第三次业主大会的理由，因此无法遵照执行。

　　业委会最后表示：保留对街道办叫停业主大会这一行政行为的行政复议或行政诉讼权利。

　　专家观点

　　街道办行使监督别越权

　　中国政法大学法学院副院长何兵教授在接受记者采访时表示，街道办事处采用书面方式提出《监督意见书》的做法是应该肯定的，说明其工作时认真且愿意承担后果责任的。相比很多相关机构口头、电话下达“命令”的做法更应该值得称赞。

　　何兵教授表示，《物业管理条例》第十九条赋予街道办事处对业主大会、业委会作出违法决定的“撤销权”。但由于街道办事处在我国人民政府组织体制中属于上级政府的派出机关，其本身是否有行政裁决权力存在争议。

　　社区问题专家舒可心也持类似看法：“在涉及社区管理的问题上，街道办事处应当学会不越位、不缺位、不错位。”他认为，街道办对社区活动积极协助、善意告知、严肃提醒，出现问题可以及时向上级请示和举报。

　　专家表示，本来应该是政府对业委会工作的协助、指导、监督的善意举动，变成了强制性命令。这损害了基层政府在公众中的亲民形象;同时，一个社会组织的决议或行为是否违反法律、法规的判定，是一个非常严肃的法律问题，甚至可能是需要人民法院判决之后才能最终确定。

　　专家指出，对于业主群体维护自身权利而言，法律不维护权利上的睡眠者。对待政府行政机关使用公权力不当的行为，要积极采用法律赋予公民及社会组织的权利，纠正政府行政行为的错误，教育更多的政府公务员学会依法行政。

　　街道办

　　无权裁决业主大会决定

　　京华律师事务所律师马传贞表示，业主大会和业委会有权自治，政府部门无权裁决业主大会决定。马传贞说，在首次业主大会已经表决通过并在街道办备案的《议事规则》是该小区的“宪法”，只要该议事规则认可的，街道办无权干涉小区内部事项。

　　《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》本身是指导性文件，没有行政强制力，街道办对业委会和业主大会也仅具有建议、引导等作用，故建议该小区业委会继续召开业主大会。