巨人法务

　　[提要]小区业主自发成立业主委员会，接管小区物业。“我们有什么权利炒掉物业，是他们不要我们。”业主卢小辉说。

　　景福花园物业管理处大门紧闭

　　景福花园一楼贴着《告业主书》

　　自治之路

　　小区业主自发成立业主委员会，接管小区物业。“我们有什么权利炒掉物业，是他们不要我们。”业主卢小辉说。

　　群号的易名，也可说明业主们从理想跌落到现实的无奈。小罗说，业主们觉得，他们不能再沉默了。

　　10月25日，礼拜天。

　　在家休息的业主们，开始三三两两前往小区附近的一条商业街聚集，商量着筹备成立业主委员会。

　　在此过程中，卢小辉才了解到，原来小区的大多数业主都与镇龙物业有过不愉快的经历。有的甚至还打过官司。

　　这更加让卢小辉意识到成立业主委员会的重要性。他说，有个合法的组织，业主们就有话语权，物业就不能再像以前一样忽视他们合理的权益。

　　当天成立的业主委员会，由卢小辉和其他5位业主负责日常事务。

　　当然，业委会成立的本意，并不是为了取代镇龙物业。卢小辉说，在这个报道上，有很多媒体失实，“我们有什么权利炒掉物业，是他们不要我们。”

　　而业主委员会的成立，引起了镇龙物业的不满。

　　11月1日，他们在没有任何口头通知业主的情况下，把之前一直服务于小区的两名清洁工炒掉，只留下负责车库的保安。这直接导致的后果是，小区清洁工走之后一个礼拜内的垃圾无人清理，“臭气很大”。

　　当卢小辉找镇龙物业理论之时，他们扔下一句，“谁爱管管去，合同期一到，我们就不干了。”而物业公司所说的合同期就是当月的11日。

　　这可让卢小辉犯了愁。合同期的前一天晚上，卢小辉担心了一夜。“没有物业了，车子放小区里安全吗?”

　　果然，合同期当天，镇龙物业把原服务小区的保安全部炒掉，撒手不管。这致使卢小辉不得不临时做了一个决定，把镇龙物业刚刚解雇的9名保安再聘回来，另外，还找了2名清洁工和1名电工。

　　至此，景福花园小区开始了自治之路。

　　然而，卢小辉们的自治才开始不久，就在小区里产生了信任危机。

　　11月18日，景福花园小区一名业主发表的帖子在东莞各网站论坛流传，内容就是对6名负责人的质疑：他们凭什么当代表?他们凭什么收费?卷款跑了怎么办?

　　这个帖子一度让卢小辉很心寒，在召开的业主大会上，他拍着桌子大吼：我只是想为我自己的家园做点事，我也有工作。

　　随后，他当场拿出房产证，表示愿意作为业主对他信任的抵押。

　　自治后大考

　　《物权法》规定，允许小区自治，但业主委员会仍不能以独立的法人身份去开设缴费账号等，小区自治艰难重重。财务公开或许是业主们最希望看到的转变

　　信任危机过后，卢小辉面临另一场大考。镇龙物业在自动退出后，却始终不愿意把工作交接给业主委员会。这意味着，如果这样拖下去，小区将面临着停电停水的结果。虽然，《物权法》规定，允许小区自治，但业主委员会仍不能以独立的法人身份去开设缴费账号等。

　　更糟糕的是，现在的业主委员会还没有通过民政部门的备案。

　　鉴于身份的尴尬，卢小辉也曾找过政府，希望能出来协调，和镇龙物业公司坐下来谈，但这被镇龙物业拒绝。“不知道物业怎么想的，退出了，又不交出小区缴费的账号。”

　　在此过程中，镇龙物业公司也始终都拒绝记者的采访。

　　不过，令卢小辉可以感到欣慰的信息是，“他们业主委员会向道滘镇社会事务处递交的备案申请，肯定会批下来，而且还很快。”社会事务所汪主任说。

　　道滘镇房管所所长叶广华也一再强调，只要通过备案，他们会和民政部门组成一个机构，协调镇龙物业公司完成交接工作，引导景福花园小区业主委员会走上自治道路的正轨。

　　然而，卢小辉等人仍要面临着财务公开的拷问。叶广华觉得，业主与物业闹得这么僵的原因也是因为物业公司的财务不够透明。“物业对小区管理的作用不大，小区公共设施又少，业主们交了钱，但不知道钱交哪去了，人家当然有意见了。”叶广华说。

　　能不能做到这一点，也是景福小区自治能不能走下去的关键。

　　抗议开发商私改小区规划

　　寮步某小区开发商私自更改小区规划引发业主强烈抗议，引起市城建规划局重视，将于下月3日开听证会，听取业主意见

　　其实，业主与物业、开发商之间的矛盾不断积累，除了后者对前者的合理诉求长期不理之外，最根本的原因还是对前者基本权利的忽视。比如，最近蔓延东莞的各种开发商更改小区规划事件。

　　10月30日，在政府部门上班的寮步某小区业主龚明(化名)，在上网时看到了东莞市城建规划局网站上公示的“建设项目规划批前公示”。

　　在这份公示的内容里，开发商拟把小区原有的绿化面积由此前的32.42%，改为30%。

　　而更令他感到不可思议的是，买房时开发商一直宣称的小区商业街，在这份公示里变成了市政路。

　　当天回家后，龚明就把公示内容下载，贴在了小区业主群里。其他成员看到后，都表达了与龚明同样的愤怒。“大家都觉得上当受骗了。”业主熊军(化名)说，“如果不是在网上看到这份公示，可能直到通车那一天我们才会知道。”

　　业主们开始打出“拒绝欺骗，要求退房，还我血汗钱”等之类的横幅标语，向开发商抗议。

　　面对记者的采访，开发商设计部汪经理一再强调，他们不存在欺骗。“我们一直宣称这是一条商业街，商业街也是分通车和不通车的。”

　　在该花园的宣传册上，记者也看到这样的介绍：人车分流，互不干扰。

　　此事已得到政府部门关注。业主们的诉求引起了市城建规划局的重视。为此，规划局将于下月3日正式开听证会，听取业主们的意见。

　　如今，熊军等业主能做的就是等，等听证会后的结果。他们希望的结果是：规划不可改，路不可通车。

　　“支持自治，但不提倡”

　　卢小辉感觉到小区自治之路的艰难，他将其看作一个过渡，直到找到合适的物业公司管理。对此，官方表示，支持小区自治，但不提倡。因为东莞业主的专业物业管理水平还不够

　　在熊军等人等待结果之时，已经走上自治之路的卢小辉等人，却陷入了另一个困局。

　　他们发现，这条路并不容易。因此，仅仅十天后，卢小辉就有了放弃的念头。他说，太难、太难了。

　　就算通过了民政部门的备案，景福花园小区业主委员会仍不能以独立的法人收取物业费。

　　如今，小区所有的开支，都是由业主委员会6名负责人其中的3名私人支出。不过，这点点滴滴，他们都及时向小区业主公示。

　　心力交瘁的卢小辉觉得这样无法继续，所以，他把小区自治视为一个过渡期，“最后还是要找一个比较规范的物业公司来管理。”

　　至于业主委员会以管理中的作用，卢小辉定位为：监督角色。

　　小区自治很难，但有成功的案例。例如，广州丰景大夏小区。曾经，它被作为“丰景模式”推广。

　　不过，叶广华却表示，支持小区自治，但不提倡。他觉得，不管是法律，还是专业水平，东莞都不够条件。

　　广东君政律师事务所罗海龙律师也表达了同样的观点，他说，小区的管理最终还得靠有专业资质的物业公司。

　　但是，他觉得，物业公司在参与小区管理的过程中，在找好自己的定位。“物业是服务者，而不是管理者。”所以，他不明白，为什么叫物业管理公司，而不是物业服务公司。

　　然而，广东约克律师事务所颜亮律师却认为，是自治也好，物业管理也罢，小区业主公共精神的建立更为重要。“怎么去形成一个统一的权利意识，这是法律上没办法规范的事情，需要业主们自己协调。”

　　如此，自治之路，依然难走。