巨人法务

小户型，是2003年楼市避不开的一个话题。据有关部门统计，仅2003年上半年北京新开盘的小户型楼盘总规模超过了100万平方米，其在五月的销售量已经占到了商品住宅的四分之一。荣丰2008之后，后现代城、飘HOME、蜂鸟社区、北京五月、威凯星期八、万方阿波罗计划等小户型项目如雨后春笋冒了出来。业内人士预言，当小户型总量占到总开发量15%以上时，将出现产品过剩，到时盲目跟进的小户型项目只能自己买单。

小户型供应量井喷

据统计，2003年上半年北京新开盘小户型楼盘的总规模超过了100万平方米。其中东部新开盘就有7个，总规模占68.4%；其他5个楼盘位于北部和西部，总规模占总体的31.6%。从区域来看，CBD附近的小户型楼盘数量最多，有易构空间、非常生活、富顿中心等；其他有小户型楼盘的区域有万柳的蜂鸟社区、西外的北京五月和威凯星期八、太阳宫万方阿波罗计划等。另外，位于长安街万寿路延长线的“橙色年代”新抛出的“巧户型”也受到了各界关注。该项目开发商表示，针对小户型在设计过程中将业主起居本该需要的生活空间统统剪去等缺陷，巧户型在追求精巧户型的同时，设计上尤其突出了“Q版情趣巧户型”的设计理念。

中原研究部向正凯认为，小户型已经从原来在南城的荣丰2008、SOLO的星星之火，以燎原之势迅速在北京遍地开花。小户型的热销和不断升级换代说明这种产品有一定的市场需求。但是众多项目瞄准CBD白领阶层，在东部扎堆也是非常危险的。一个项目火了，就有七八个项目跟风，这些同质化的项目严重扎堆。业内人士透露，还有若干个项目准备也作小户型，现在市场上推出的小户型就像冰山一角，水面下不知还有多大的冰块。

原创小户型具有竞争力

小户型是否会过剩？蓝石顾问总经理李春平认为，相对于整个市场来讲，其实大户型积压得更多，在CBD区域，大户型积压的现象由来已久，在这种情况下小户型相对好卖。在一个标准社区中，通常最先卖完的也是小户型。细分到整个小户型市场，超小户型和做过“变性手术”的小户型应该最先过剩，而原创小户型在最初规划时就考虑到进深、面宽等因素，能较好地满足人们的生活功能。

很多项目都是走投无路才改做小户型，这样项目在布局、配套、均好性等方面本身就有一些硬伤，业界把这些从大变小的项目戏称为做过“变性手术”，这些带有硬伤的项目入住后问题较多。另外，还有30平方米以下的超小户型也是很难消化的，可能初期会引起较大反响，但实际上超小户型不能满足人居住的基本生活功能。而市场后期推出的像蜂鸟社区、威凯星期八等新盘已经意识到这些问题，不仅是原创户型，面积也稳定在50平方米左右。业内人士认为，超小户型将最先被市场淘汰，而50平方米左右建筑功能、布局成熟的小户型几十年也不会落后。

投资看准小户型空白地带

专家表示，CBD、中关村都是商务氛围较浓的区域，流动人口比较多，人们都愿意居住在附近，置业很少能做到一步到位，这就给小户型提供了生存空间。而一项针对中关村的调查表明，“村民”的无房率为93.4％，平均月住房支出为1630元，平均上下班时间为70分钟，当前居住满意度仅为5％，选择一年内买房的则高达15％。可能有人不喜欢小户型，但中关村核心区住宅的供应量有限，中关村、北四环、万柳一代高房价使得他们不得不关注周边的小户型。

北京恒宇佳泰地产开发有限公司负责人表示，城北小户型稀缺，中关村一带除了推出就卖光的非常宿舍、新盘蜂鸟社区等个别小户型项目外，多数都是大户型、高总价的住宅，在这一地区总价在40万左右的小户型应该受到追捧。

专家认为，很多小户型项目吸引了大批投资客，本身任何投资行为都会具有市场风险，但是投资小户型的风险相对于大户型要小一些。因为购买的年轻人本身就有很大的流动性，相对来讲，产权的流动、出租都比较容易，再加上首付款少、按揭压力小，看准中关村蜂鸟社区这样的小户型项目应该能取得不错的投资回报。

京华时报