巨人法务

　　提要：当前，城市与农村争地、工业与农业争地、燃料与粮食争地、住房与庄稼争地;矿产资源消费快于生产、生产快于勘查，国内供需失衡，对外依存度攀升。业内专家认为，在土地过热的情况下，对宗地出让面积首度给出明确的上限，有利于抑制大开发商拿地后的囤地行为。

　　当前，城市与农村争地、工业与农业争地、燃料与粮食争地、住房与庄稼争地;矿产资源消费快于生产、生产快于勘查，国内供需失衡，对外依存度攀升。保障发展和保护资源这个两难命题，历史性地摆在我们面前。许绍史表示国土资源部要把“前门”开得大大的，把地用好、把矿用好，支持发展，改善民生，服务社会;把“后门”堵得严严的，对违法违规问题绝不手软，坚决查处。许绍史表示现在有四个重大问题需要研究探讨。

　　一是如何上下联动、左右互动推进土地管理制度改革。十七届三中全会已经做出决定要改革农村土地管理制度，在推进过程中我们碰到很多现实问题，比如说小产权房的问题，高尔夫球场的问题，都事关重大，而且面还在扩大，量还在增加，处理难度很大。可以说我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。

　　二是如何更加有效地参与宏观调控。土地参与宏观调控是在2004年局部经济过热时提出来的，但土地参与宏观调控的目标、调控工具、传导机制、配套政策到底怎么设计，土地调控如何与国家财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对经济结构调整、固定资产投资规模和社会事业建设进行调节，还需要进一步研究探索。

　　三是如何切实加快地质找矿工作改革发展。地质找矿不仅要尊重地质工作规律，而且还要尊重市场经济规律。为此提出构建中央、地方和企业协调联动，公益性地质工作、商业性地质工作和勘查基金有机衔接，勘查和开采紧密结合，地质找矿、矿业权配置和地勘单位改革发展相互支撑的地质找矿新机制，目前仍在探索之中。另外，在市场利益主体多元化的情况下如何通过价格、税费、价款、租金等手段实现资源的有偿使用、收益的合理分配以及科学补偿，同样需要探索。

　　四是如何巩固扩大学习实践科学发展观活动成果，促进经济发展方式转变。科学发展的实物基础主要依赖于地球资源的维系，也就是地球资源的深度发现和合理开发利用乃至废弃物的利用。但怎样通过财税改革避免土地财政的弊端，怎样通过经济社会发展评价和考核指标体系的改革，特别是把资源合理开发利用纳入进去，实现资源的优化配置，促进经济发展方式转变，仍要进一步探索。

　　以上四道难题，需要得到社会各界的理解、关心和支持。徐绍史表示他相信只要有变革的勇气，有创新的思路，大家一起努力探索实践，就一定能走出一条新路子，让有限的国土资源更好地承载中华民族的伟大复兴和繁荣。(据《人民日报》)

　　国土部打压开发商囤地

　　近日，国土部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市7万平方米。业内人士表示，该规定将有望增加一手住宅市场的中小户型供应量，短期内对平抑飙升的楼价或将有一定的促进作用。

　　或打压开发商囤地

　　不少业内专家指出，规定单块地块的出让面积上限，对目前讨论甚热的开发商囤地问题有一定的打压作用。同时，制定单块土地出让面积上限在一定程度上可以抑制单宗土地出让价格，使中小开发商免于被排出竞争行列。

　　业内专家认为，在土地过热的情况下，对宗地出让面积首度给出明确的上限，有利于抑制大开发商拿地后的囤地行为。因为，政府大面积推地，大开发商拿去后，也只能逐步开发，未开发的土地就自然被囤积。同时，业内专家分析，设限也将有效遏止土地资源越来越向少数大开发商集中的趋势。在地价大幅度上涨后，政府再大面积推地的话，单一地块的总价就高，而缺乏融资能力、自身资本实力不足的中小开发商基本上丧失了竞争土地的能力，使得土地资源越来越向少数大开发商集中，可能使众多中小开发商失去了继续发展的机会。

　　另有业内专家指出，控制单一地块面积，可增加地块供应宗数，降低开发商的地荒心理，增加不同开发商拿地的机会，就可能改变开发商拿地的心态，开发商可能不会拼命地挤在一起争夺土地，抬高地价。

　　高楼价有望受抑制

　　规定单块地块的出让面积上限，对防止一些大型开发商主观推涨房价有积极作用。业内专家分析，如果政府推出的单一地块面积过大，土地总价过高，中小开发商被挤出，可能逐步形成少数大型开发商垄断市场的局面，并可能出现因市场过于集中在少数大型开发商手上而推高整体房价。而在户型供应方面，业内专家认为，单块地块出让面积设限，将会增加中小户型的供应量。

　　另一资深房产专家指出，在供应量短期内增加的情况下，对抑制过高的楼价将有一定的作用。但也有专家认为，土地有效供应才是解决和平抑房价地价的有效途径，如果只限制土地供应的出让面积而不增加土地的有效供应，调控的效果可能不理想，当然也会导致房价不断上涨。

　　短期内或增加供应量

　　业内专家分析，宗地出让设限，将加快土地项目的开发速度，因地块面积控制在300亩以下，单一地块的开发速度就会加快，开发时间就会缩短，及时形成住宅产品供应量，满足市场需求。

　　另有专家认为，宗地设限不仅有效防止大开发商对土地的垄断行为，同时对加快一手住宅的供应速度等都有明显的促进作用。“如果100公顷的土地，让一个开发商开发，可能需要很长一段时间，但如果有5个开发商同时开发，将减少发展商推迟供应几率，在短时间内形成产品供应量。”(据《信息时报》)

　　国土部约谈土地一把手

　　国土部本轮土地调研已进入尾声。据悉，由副部长 小苏牵头，国土部最近组织了一个关于土地现状的座谈会，召集了包括广东、上海、北京等十几个省市的土地管理者座谈。

　　“会议规格比较高，人来的都是各个地方的土地一把手。”一位参加了座谈会的国土系统知情人士透露。

　　据悉，针对各个地方土地开发现状，国土部官员11月上旬兵分多路，奔赴各地调研。知情人士透露，国土部关于土地的调研分三部分，一是实地考察，二是函调，发问卷稿到各地了解情况，最后就是座谈会。

　　“整个调研主要是以数据为主。座谈会上各个地方谈了一些原则性的东西。”上述知情人士同时透露：“为了打击开发商囤地，国土部正在酝酿启动增值地价政策。”

　　据了解，2008年1月，国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》首次提及拟对闲置房地产用地征“增值地价”，但是由于楼市随后出现逆转，已经箭在弦上的政策最终搁置。如今重新提及，增加囤地成本意图明显。

　　囤地顽疾

　　上述知情人士透露，座谈会主要谈了一些地方的情况，“关于各地的土地供应情况，供应量情况，开发商囤地的原因。一些房地产方面的问题也被提及，包括政策性住房、廉租房。”

　　据了解，虽然座谈会涉及的都是一些原则性内容，但也有地方说出了实在的话，譬如，“如何监管囤地。”有地方提出，由于地方人力物力有限，外加上如何界定囤地有一定的难度，所以如何监管，地方政府很难办。

　　国土资源部规划司司长董祚继日前提出，目前“囤地”现象原因复杂，一方面可能是开发商的原因;另一方面可能是地方政府的原因，即整体规划过程中土地开发前期手续没有完备，导致土地不能进行开发。

　　中国人民大学商学院教授俞明轩表示，根据现行法律法规，很难界定开发商是否囤地。“比如，开发商挖了一个坑，或者埋下两个桩，算不算开工?”

　　一位业内人士同样表示，一个13万平方米的项目，开发商只开工2至3万平方米，或者放缓开发节奏，这算不算囤地?

　　上海的一位房地产业内人士说了这样一个事例，上海一个地块，地块上有一个名人故居，开发商开发之初楼价并没有大涨起来，管理部门并没有就此做文章，默许开发正常进行。但是开发没多久，房价开始大涨，卖地者显然反悔，于是抓着名人故居的事情不放。结果是各部门轮番上阵，最终导致该土地开发停滞。“这又算不算囤地呢?”上述人士反问道。

　　也有业内人士指出，相当多的开发商都是国字头单位，地方管理部门是否会对他们松手，这又是非常不确定的事情。

　　国土部发力

　　上述知情人士透露，国土部对于地王囤地，一直都是要求严加管制的，最近一段时间，也确实加大动作。

　　最近，国土部再度发出《关于集约用地的通知》，对原来国务院处理闲置用地的众多政策中的执行配套措施进行了规定。

　　11月12日，国土部发布了限制、禁止用地项目的增补目录，首次给出商品住宅用地宗地出让面积的上限，即：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。在一系列的政策铺垫之后，如今国土部再次“酝酿启动增值地价政策”。

　　业内人士指出，闲置用地的认定可能以出让合同或建设用地批准文件上写明的开工为准，超出开工规定时间的即为闲置用地。只要被认定为闲置用地，就要征收增值地价。

　　上述知情人士同时透露，国土部门也在考虑将竣工时间列入“认定范围”，对于超出竣工时间一定期限的土地也征收增值地价，“增值地价应该在土地增值税基础上再征收，所以这会极大地减少囤地利益，开发商就会减少囤地的愿望。”

　　业内专业人士认为，为土地增值收费对于打击囤地的确是一个办法;但难点在于，如何设置一个流程，确保在现在房地产卖方市场的背景下，开发商不把交给国家的增值压力转移到消费者身上。