巨人法务

　　南方日报讯(记者/孙颖通讯员/赵斌)一业主在装修房屋时,将天台改建为楼顶私家花园,还将通往天台的消防门改装、加锁,这引起了同住该栋楼的其他业主的不满,认为物业管理公司失责,于是业主黄先生拒交管理费,不料被物业公司告上法庭。罗湖法院审理后认定物业公司存在管理失职行为,构成违约,判决黄先生按双方《物业管理合同》约定支付标准的70%缴纳物业管理费。

　　黄先生是百仕达花园某栋6B的业主,因为他拖欠百仕达物业管理有限公司(下简称“百仕达物业公司”)物业管理费及滞纳金1万多元,百仕达物业公司多次追讨未果,遂将黄先生告上法庭索要欠款。而黄先生称自己并不是无故拖欠管理费,据他在法院开庭答辩时称,百仕达花园小区某栋9A业主在2007年进行装修时,擅自将楼顶天台隔墙拆除,并占用楼顶天台共用部分,同时将楼梯消防通道堵塞。但百仕达物业公司并未尽管理职责。致使他及其家人日夜处于诚惶诚恐中,担心万一发生火灾时逃无生门,精神饱受创伤,夜不能眠。因此,他拒绝缴纳物业管理费用。

　　据法院审理查明,在2008年初,深圳市罗湖区百仕达业主委员会与百仕达物业公司签订了《物业管理服务合同》,约定百仕达物业公司对物业区域内违反有关物业装修和使用等方面法律、法规及规章的行为,应及时告知、建议和劝阻,并向有关部门报告等。

　　在2007年8月,9A业主在装修房屋时,将天台改建为其楼顶私家花园后,其他业主曾以书面方式要求百仕达物业公司敦促该业主进行整改,恢复天台的原状,但百仕达物业公司未予理睬。之后,黄先生认为百仕达物业公司作为物业管理企业未尽管理职责,遂从2008年9月开始拒绝缴纳物业管理费用。法院经勘察发现:某栋9A业主将通往天台的消防门改装、加锁,致使该栋其他业主均无法正常使用楼顶天台。

　　罗湖区法院审理后认为,百仕达物业公司应当按照《物业服务合同》的约定,提供相应的服务。即在百仕达9A业主拆除楼顶天台隔墙、封堵消防通道及占用楼顶天台共用面积时,采取告知、劝说和建议等方式督促该业主改正。在采取上述措施无果的情况下,百仕达物业公司虽无强制拆除的权利,但有权向法院提起民事诉讼,要求该业主恢复建筑物原状。

　　而百仕达公司在黄先生及其他业主多次要求情况下,并未采取任何措施履行职责,可以认定,百仕达物业公司存在管理失职的行为,已构成违约,但鉴于百仕达物业公司作为物业管理企业,其服务项目还包含了小区内绿化、安全、卫生等其他方面,黄先生也未提交证据证明百仕达物业公司在管理过程中存在其他的违约行为,因此,法院酌情判定黄先生按约定支付标准的70%缴纳管理费。

　　目前百仕达物业公司已提起上诉。