巨人法务

2006-8-23

　　公产私产孰先孰后？小区车库车位归谁所有？业主委员会能否成为诉讼主体……与许多社会热点问题密切相关的物权法草案，正由十届全国人大常委会第二十三次会议进行第五次审议。

　　作为民法典的重要组成部分，物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。由于物权法与普通百姓的切身利益息息相关，其制定过程始终受到社会各界的高度关注。本报就五审物权法草案中的焦点问题，请法律专家结合现实进行了解读。

　　焦点1 业主委员会能否成为诉讼主体？

　　草案速读

　　物权法草案第四次审议稿第八十六条对以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁的问题作出了规定：“对侵害业主共同权益的行为，经占建筑物面积过半数或占总人数过半数的业主同意，可以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼。”

　　正在审议的草案第五次审议稿则将这一条删去，审慎地给出“暂不作规定”的答案。

　　修改原因

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生22日向十届人大第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时说，有的常委会委员和业主委员会提出，业主大会或者业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉后的民事责任，建议删去这一规定。

　　胡康生说，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定推选代表人进行诉讼。

　　现实解读

　　真正行使权力的业委会少

　　据了解，按照物业管理条例，物业可起诉业主，但是单个业主却难以起诉物业。

　　邱宝昌律师指出，目前，北京市三四千个小区，有业主委员会的不到10%，其中能够真正行使权力的又不到10%，如此算来，真正能够行使权力的业主委员会屈指可数。

　　业主诉讼权难以保障

　　“简单地讲，诉讼主体指的是能够以自己的名义起诉或应诉的法人。应诉时，如果输了官司，要承担一定的法律责任。”邱宝昌律师解释道。

　　北京澍铧律师事务所律师沈腾说，小区的业主委员会不是完整意义上的法人，例如，没有资金来源，是不能满足作为诉讼主体的条件的。

　　邱宝昌律师表示：“目前，业委会可作为原告提起诉讼，但是，作为被告，一旦官司打输，却没有可供执行的财产。也就是说，目前对于业委会诉讼主体的规定是有缺失的。”

　　他认为，关键问题是让每个业主都拥有诉讼权。

　　焦点2 小区车库车位归谁所有？

　　草案速读

　　物权法草案四次审议稿第七十五条第二款曾规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　物权法草案第五次审议稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　修改原因

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生说，对草案进行审议时，有的常委会委员提出，除了车库还有车位，建议对车位的归属也做出规定。

　　全国人大法律委员会研究认为，车位的问题应当规定，但车位有的是规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。

　　现实解读

　　共有车位可使业主获益

　　今天上午，北京正仁律师事务所的邱翔律师表示，车库的归属问题还是要先看车库的产权是属于谁的，按照基本法理，是谁投资谁受益。如果是开发商独立投资的，产权就归开发商；如果车库、车位等面积都纳入了业主的公摊面积，毫无疑问，就属于小区全体业主的。

　　如果车库、车位的产权属于全体业主，小区物业收取的所有停车费用，都应该纳入小区收支预算，小区业主委员会有权支配这笔费用，而物业公司只是一个代收性质，不能擅自支配收取的停车费。

　　老小区擅自划停车区收取停车费违法

　　目前，北京的一些老小区，停车位不够，物业公司就在小区的共有地方划停车位，然后进行收费，这种做法是否违法呢？

　　邱律师说，按照物权法草案规定，属于归属小区全体业主共同所有的土地或公用设施，如果开发商、物业公司对其中的某处土地或公用设施进行利用，必须经过业主的同意，其中的收益应当归业主共同所有。

　　如果老小区擅自划停车区收取停车费，而并没有经过所有业主同意，根据新的物权法草案规定，将属于违法行为。（文/记者杨章怀 郭紫纯）

　　热点点击 公私财产将受平等保护

　　中国人的私有财产在几经修改的法律草案中取得与公有财产平等的地位，由此结束了先“公”后“私”还是先“私”后“公”的争议。此次草案进一步明确规定：保护国家的、集体的、私人的合法权益。

　　加强国有资产保护力度

　　正在进行五审的物权法草案进一步加强了对国有资产的保护力度。

　　全国人大法律委员会研究认为，从实际情况看，目前经济领域中受侵害最严重的恰恰是国有资产，物权法就加强对国有资产的保护、切实防止国有资产流失作出特别规定是必要的。

　　70年后须交土地转让金

　　近年来，随着私人购房的增加，房产权在70年后的所属问题成为民众关注的焦点。

　　此次物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。此间专家指出，这一规定符合世界通行的惯例，但大多数国家是以逐年递减的方式向个人征收费用。

　　删除有关“居住权”规定

　　鉴于居住权的适用面非常窄，物权法草案删除了有关居住权的规定。全国人大法律委员会研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法，基于租赁关系的居住问题适用合同法。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。(据新华社电)