巨人法务

　　日前，住房城乡建设部工程质量安全监管司司长陈重说：“房屋要有设计使用的年限，比如住宅一般是50年。50年内，在正常使用情况下，有一段是保修期，还有一段是使用期。”其与“住宅70年产权”之间的矛盾也再度引发大家关注。

　　问题1

　　少了20年购房者很少关注

　　根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年，工业和办公用地土地使用期限为50年，只有住宅用地使用年限最长，是70年。而50年设计使用年限，意味着有20年的土地使用年限根本就没有落到实处。

　　对此，西安南郊一地产公司营销总监刘颖认为：大家对于土地使用年限过于理想化。所谓的“70年大限”是从开发商拿到土地使用权证算起，开发商从项目开发到开盘销售通常要间隔1-3年，而更多时候，开发商由于受制于资金或者手续等原因，整个过程远远不止1-3年。

　　刘颖说：“2003年我做过一个项目，在铁塔寺附近，土地是上世纪90年代初拿的，等办完预售证，可以销售时，土地使用年限就剩60年了，当时我很紧张，总担心购房者会因土地使用年限问题拒绝买单，但后来，房子卖得非常好，半年就清盘了。”其实买房的时候，购房者在意的是价格和地段，很少有人关注使用年限问题，只要不是40年、50年，其他的都无所谓了。

　　一些专业机构的购房调查显示：现在购房者关注的问题中，质量已经排在第一位。刘颖告诉记者，他们的新项目已经开始认购，购房者问的最多的也是房屋质量问题。“住宅设计使用年限为50年”的消息也有人关注，但没有给销售带来阻力，有的购房者只是和置业顾问提起过罢了“。

　　问题2

　　两种说法是否有矛盾？

　　“住宅设计使用年限50年”说法一出，就引起了一片争议。有购房者质疑：“即使50年后房子不倒，但是它过‘保质’期了，住着就很危险，就像过了保质期的面包一样。”土地和房子，两者相差的20年怎么办？就此问题，记者采访了西安建筑科技大学副校长、博士生导师刘晓君。

　　刘晓君表示，“住宅设计使用年限50年”和“土地使用年限70年”从发展根源来说，其实并不矛盾。我国早在计划经济时代，就对住宅设计使用年限进行了完善和规范，目的是统一行业标准、方便成本核算，但当时还没有土地使用年限这一概念。随着土地出让政策的产生，参考钢筋混凝土结构、钢结构、砖混结构等不同建筑结构，不同的建筑材料，才制定出“土地使用年限70年”这一规定是合理的。

　　财政部财政科学研究所博士生导师文宗瑜称：“英国住宅房屋平均使用年限77年、美国是55年，相比之下中国住宅平均使用年限太短。”网友三秦汉子说：“房子的寿命应该有多长？我们不敢奢望它能与长城、故宫的寿命相比，也不谈啥百年大计，至少也得和70年的产权一致吧。”对此，一些专家认为，从技术上可以做到“70年”甚至更长，但成本就要增加很多，目前我国住宅寿命平均只有30年左右，50年足够用了，暂时还没有必要增加房子的使用年限。

　　问题3

　　50年后该咋办？

　　目前，购房者面临的问题是50年使用寿命过后怎么办？

　　对此，刘晓君表示，2007年10月1日施行的《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，可自动续期。住宅在50年正常使用期内如果出现质量问题，要根据具体的原因进行解决。涉及设计施工方面问题的，那么设计施工单位要承担责任，涉及保养维护问题的，那么物业管理公司需负责解决，如果是业主的违规行为或者不可抗因素造成的质量问题，那么就需要根据实际责任情况协商解决。当住宅使用了50年以后，政府会专门进行安全检测，如果建筑质量没有问题，住宅就可以继续使用；如果发现建筑有安全隐患，则需要进行维护、加固等措施才能继续使用。

　　记者手记：不过通过本次采访，记者也认为，就像专家和有些业主所说的，购房者对此不必过于揪心。70年后的事情谁也说不清楚，虽说现在建筑设计寿命一般是50年，但很多却因为修路、建公园等原因，还没到70年就拆了，还谈什么续期呢？另外，如今房屋的更新换代非常快，从实用性和舒适度考虑，50年后的房子还有没有居住价值，也是个问题。即使到了50年，还有专业机构对房子的质量及安全问题进行鉴定，政府也不会让大家住危房的。