巨人法务

　　摘要：不动产登记制度是物权法制度的核心内容，本文针对当前的一些争议焦点对我国不动产登记制度进行浅显的评价，主要是对我国不动产登记机关的审查义务及法律责任进行论述，并结合自己的观点以期提出可行性的建议。

　　关键词：物权登记，实质审查，物权登记 法律责任

　　登记制度1是物权法中的一项核心制度，其作为不动产物权变动的公示手段，有着深刻的自由、安全、公平效益的价值，但是其作用的发挥也会收到其他因素的影响，比如登记制度中登记机关采用的审查标准以及在发生错误情况下如何承担责任等都会影响到登记制度价值的最大发挥。

　　一、 不动产物权登记制度的价值分析

　　（一） 登记制度的自由价值

　　物权的变动模式以及登记的性质和效力问题，实际上反映了国家公权力对私人的交易关系的干预的深度。民法是私法，公法的限制大多数是从民法之外，通过大量的行政特别法的形式加以限制的，而登记制度是国家楔入私法的一根楔子。洛克说，法律的目的不是废除或者限制自由，而是保护和扩大自由。2德国模式下，国家赋予登记以公信力，所以，登记机关对登记进行实质审查，登记成为物权变动的生效要件，未经过国家登记机关的审查确认，当事人之间的物权不会发生变动。表面上看，国家机关的审查和登记可以决定物权的变动，国家通过登记控制了物权的变动，当事人若想实现物权的变动，必须满足国家设立的强制条件，比如，必须在登记时向登记机关提交政府机关的批准书，如建筑法第19条或者土地交易法第2条规定的批准书。还要提交税务机关关于土地购置税的清结证书，以及乡镇不行使建筑法24条规定的先买权的豁免证书。3但是由于物权行为理论，德国法在保持实质审查主义的同时，有力的坚持了私法自治的原则，避免了国家对私生活的过分干预。德国法尽管施行登记的实质审查主义，但是，它所实质审查的只是物权合意本身。至于作为原因的债权行为，登记机关并不审查，这样就使当事人没有必要把作为交易原因的债权合同提交登记审查，这样就阻止了国家公权力伸向个人私生活的魔抓4。

　　（二）登记制度的安全价值

　　现代公示制度的发展主要是为了保护物权的交易安全而发展起来的，一个人订立不动产的买卖契约，基于对对对方享有物权的信赖，从而支付了对价，但是，该物却可能属于别人所有，或者该物被原所有人又卖给了别人，在这种情况下，谁能拥有该物的所有权，如果法律没有规定，就会使善意的交易主体的信赖利益受到损害，从而影响交易的积极性，所以，保障物权交易的安全，确定物权的归属，应该是登记制度的首要功能。

　　（三）登记制度的公平价值

　　登记制度的公平问题主要包括以下几个方面的内容：首先，如果没有第三人，在直接当事人之间，相对人尽管没有登记，但往往对债权契约寄予信赖，并且已经支付了对价，此时，债权人一般都能够取得物权。在德国，基于债权契约的实际履行，基于物权合意的拘束力，受让人可以取得物权。其次，为了保护交易安全，法律在不同程度上牺牲了出卖人或第一受让人的权利，保护了第三人，但对第三人的保护不能没有限度，各国的立法对第三人保护的范围都加以了限制。

　　（四）登记制度的效益价值

　　任何一种制度的实施，都要考虑到制度运行的成本，效益就是决定法律制度设计的重要变量之一。无论是登记生效还是登记对抗主义，都较好的实现了登记的效益价值。在对抗主义，登记仅仅进行形式审查，所耗费的人力、物力较少，节省公共开支，制度成本较低。而登记生效主义，不但把社会物权的变动全部纳入了登记的范围，导致登记事项急剧增多，而且由于登记机关对登记申请事项负有实质的审查义务，登记机关不得不对法律行为的实质内容进行检查。法律行为的内容是否合法，是否违反公序良俗，如果对这些都意义审查的话，登记机关将不堪重负，而负担的增加又势必导致登记机关错误的增多，错误的增多又将严重影响到登记机关的信用。而实质审查主义又是登记公信力的必然要求。

　　综上论述了登记制度的价值，为了充分发挥各个价值的效用，我国在设立登记制度时却没有很好的平衡各个价值之间的效益以及登记当事人之间的利益。目前来看，我国的不动产登记制度存在以下的不足：首先，一方面规定了只有登记才能取得物权，但是，又缺乏对登记的第三人的限制。在第三人明知道合同无效或撤销的情况下，由于物权的公信力，法律仍然允许其取得物权，这样显然造成对真正权利人的不公平。其次，对不存在商事交易，而是第三人侵权或不动产被国家征收的情况下，未经登记的不动产归属问题，缺乏明确的法律规定，导致在“不经登记，物权无效”方面过于绝对，使登记超越了保护交易安全的需要，而变成了物权是否变动的唯一标志。再次，登记机关采用的审查标准是实质审查标准还是形式审查标准没有明显的区分。最后，对于登记的性质也没有统一的内涵以及对由于登记机关的错误而造成真正权利人损失的，法律只规定了登记机关的更正登记的义务，而没有规定国家的赔偿责任，导致真正权利人的权利无法得到有效的救济。