巨人法务

[导读]

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：购房纠纷案例2010-03-25 21：13购房纠纷案例要点六：按揭需考虑三方风险按揭制度对三方都有风险，但对购房者来说风险最大，主要表现为：(1)开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作他用，或卷款潜逃；(2)开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其他原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；(3)房地产项目开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；(4)有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；(5)有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；(6)开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；(7)银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。所以，置业者要考虑到三方面的风险，要先确保自己不违约。应主动明确按揭银行，按揭数额、年限，按揭费用等与按揭有关的基本情况；按照银行的要求提供准确、齐全的个人资料，并按银行或买方要求的期限交付个人资料；按揭办妥开始月供后，注意每月按时支付月供款，多数银行在业主断供六期后会起诉业主；多数银行允许提前还贷，业主如欲提前还贷可事先咨询银行有关手续、费用等对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真地认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。置业者经常会碰到开发商不能交楼或延期交楼的情况。当开发商出现延期交楼情况时，每延期一天必须按照房价的万分之五支付违约金。除此之外，还有一个好的办法，就是发一封律师函给开发商。这是要求开发商尽快交楼和承担违约责任，以更好地保护自己的合法权益。这是因为根据相关司法解释和合同约定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。而这个发函行为即为催告行为。当延期交楼超过90天时，置业者可以选择退房也可以选择继续等待入伙。如何选择要根据楼盘的实际情况，一般情况下，如该楼盘有望近期交楼以及该楼盘在升值，就可以选择等待入伙。选择等待入伙，你仍然保留要求开发商每延期一天按照房价的万分之五支付违约金的权利。要点八：面积差异可获赔偿多数购房者只注重对房屋质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。购房者可以要求发展商提供并审查《建筑工程竣工测量报告》。(1)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6%以内的为合理差异；(2)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6-3%的，按单位价格，多退少补；(3)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在3%以上的，你可以选择是否解除购房合同，如不解除，则多退少补。如选择解除合同，可要求发展商退还房款并承担利息和房价5%的违约金。在收楼时，你还应用皮尺等工具对房屋进行实际测量，如果觉得房屋面积确实有很大差异，可申请进行重新测量。要点九：公共配套设施业主共有目前涉及到房地产公共设施产权的纠纷着实不少，开发商用单方提供格式合同附表的形式，在使业主别无选择(认购书定金条款：不签合同，定金则不予返还)的情况下，签署以放弃地下车库、架空层所有权，楼顶、外立面使用权、广告位使用权等为内容的霸王合同，一直以来屡见不鲜。从深圳目前的情况来看，几乎所有小区停车场都没有算入容积率内，这就意味着停车场和小区的花园等一样，是作为小区的附属物存在的。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定，地上建筑和其他附着物不可分割转移。也就是说，小区建好后，房屋一旦卖出，小区停车场和花园等附属物的使用权也就一并属于小区全体业主。另外，从人们日常生活的生活常识以及供人居住的房屋的本身的属性要求看，房屋的屋顶、外墙面与房屋本身不可分割、不可分离，其作为一个完整的整体而存在。业主作为买方购买的正是房屋的所有权，房屋的所有权当然及于房屋的屋顶、外墙面。房屋的所有权归属于何人时，房屋的屋顶、外墙面当然也归属于何人。因此说，屋顶、外墙面属全体业主共有。要点十：退房也有正当"门路"我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：其一是合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致购房者退房的事情时有发生。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出现下面几种情况的可进行退房：(1)延迟交房三个月以上。(2)开发商证照不全。这种情况合同自始无效。(3)开发商任意改变合同约定的设计。(4)无法获得贷款。(5)开发商的原因导致无法办理产权证。(6)房屋面积实际误差超过3%。(7)开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现。(8)签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。在经济飞速发展的今天，房地产行业成为人们关注的焦点，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了处理房地产纠纷的方法和相关的房地产法律，希望对您处理房地产纠纷有所帮助。"在房产纠纷中，要依照房地产法律来处理，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了房产纠纷的相关法律知识，包括房产买卖、房屋租赁和房屋中介等，另外还有房屋拆迁和租赁合同范本等知识的介绍。" 1 1