巨人法务

本报记者 王海燕

与百姓切身利益息息相关的 《上海市住宅物业管理规定》目前进入修订阶段，其修定草案年底前将提交常委会会议审议。市人大常委会昨天召开代表座谈会，听取代表意见建议。其中，业主大会成立前维修资金的使用、业委会换届改选等问题成为热议焦点。

无业委会，维修基金谁监管

依照现行的 《上海市住宅物业管理规定》，一个物管区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满2年的，应成立业委会。“现在新开发的5年以内小区中，有很多没有成立业委会。”蓝勇代表说，没有业委会，物业公司就不得动用维修基金，一些年久自然损坏的物业设施得不到及时维护。

鲍吾英代表曾遭遇小区业委会没成立、房屋没钱维修的僵局。她建议，业委会成立前，物业服务企业应提出维修实施方案，并由居委会征询业主意见，经讨论通过，由物业服务企业组织实施。蓝勇对该条款却提出担忧，由居委会征询业主意见，会不会造成居委会滥用职权？徐晓青代表认为，“可以对居委会加以限制，避免‘乱作为’”。

“业委会筹备组的组建，应该限定一个时间，”钱丽萍代表提出30天和60天的时间限定概念，如果不在这个期限里面完成组建，可以通过行政诉讼要求其有所作为。

业委会主任任期该多长

本市不少小区正在经历改选换届，业委会主任的任期多长为适宜？丁美真代表认为，业委会主任任期不宜过长，能否限定为3年。曾锡文代表也赞同“3年改选”，他说，如果小区矛盾很大，任期过长易导致积怨过深。鲍吾英认为，整个业委会的组建、换届有一个适应过程，任期5年为好。另外，在换届改选时，应对维修资金、公共收益资金、业委会的经费加以审计。

是否该给业委会成员发工资？蓝勇认为，业委会成员大都是业余的，如果完全让他 “做贡献”，很难把好关。例如有的小区物业费收入达到上亿资金，业委会需承担很大监管责任，“法规中应允许业委会成员收费，哪怕是津贴也好。”

徐晓青却认为，立法机关对此不宜作出非常具体的规定，业委会成员是利益共同体的一个代表，它跟其他人之间的关系是一种民事法律关系，“如果立法中强调给它发工资，好像不是很合适”。

业主不表决就等于同意？

依照现行的 《上海市住宅物业管理规定》，动用维修资金、选聘和解聘物业管理企业等，必须征得全体业主三分之二以上赞同，但这个“三分之二”法则遭遇执行难，操作中水分很大。

“业主大会的表决规则太过模糊。”曾锡文说，很多小区把不投票的业主也视作同意，这似乎已成物业管理中约定俗成的游戏规则，他建议，至少要征询过大多数业主的意见。钱丽萍也举例说，如果居民没及时告知正确的地址，未通知到本人，业委会就视为他已经同意表决，或者说他同意其他大多数业主的意见，“否则要达到三分之二以上很难，业主大会的决议还是无法通过，也许会也开不成。”

业委会违反了法定程序怎么办？庄振文代表提到，在运作过程中，一些业委会有违规违法的行为，还有些业委会主任和副主任不履行多数业委会成员或业主大会的意见，拿着章加以否定，甚至乱作为。如何监管好业委会？他认为，应对业委会在日常管理中履行的职责加以明确，业委会如不履行职责，建议增加“提前改选”环节。

市人大常委会副主任蔡达峰参加座谈会。