巨人法务

　　新《保险法》对保险资金运用范围的拓宽，让保险公司终于可以正大光明地投资房地产市场了。根据新规，保险公司的资金除了可以买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券外，还可以“投资不动产”。新规的实施，会否给房地产格局带来变化?

　　房产投资比例或不超10%

　　在新《保险法》实施之前，保险公司早有投资不动产的迹象。

　　此前不久，中国平安通过旗下的平安信托与金地集团和绿城集团先后签署合作投资战略框架协议，平安信托将对金地和绿城负责开发的项目展开投资。除了中国平安外，另一保险巨头中国人寿也通过旗下公司涉足房地产行业。

　　据了解，目前新《保险法》只显示保险资金可进入房地产行业，具体细则未出台，保险资金投资不动产的比例究竟是多少暂未规定，市场普遍认为初期比例不会很高，业内比较一致的观点是不超过10%。郝演苏判断，这个比例肯定小于保险资金投资股市的比例，他认为不会超过5%。

　　有业内人士指出，不动产投资规模大、期限长，符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。对此郝演苏认为，保险资金运用有两个优先原则：安全性和变现性。对于保险公司来说，投资房地产不利之处是变现比较困难，并不是最好的选择。

　　有分析师认为，新《保险法》只是为保险资金投资渠道的放开提供了法律保障，关键还得看有关部门的推进速度和力度。

　　地产投资格局将生变?

　　虽然新《保险法》细则还待定，但保险公司的潜在购买力已开始凸显。仲量联行的研究报告指出，考虑到中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策可能将大大改变中国房地产市场投资格局。

　　上述报告指出，2008年，中国保险业的总投资额是22500亿元，以上述投资总额来计算，按照其他国家的惯例作一个保守估计――即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，那中国保险公司在国内房地产商的投资额可达2360亿元。若按10%的比例计算，投资额度也将超过1500亿元。根据保监会发布的2009年1~8月保险业经营数据，保险业投资总额为2.34万亿元。

　　但郝演苏认为，新《保险法》不会在市场上引起很大的反应。他表示，中国保险资金进入股市10%的额度从来没有用足过，且不是每家保险公司都会进入房地产市场，新规对房地产市场格局的影响不会很大。

　　延伸阅读：保险资金投资不动产有望开闸限投土地及住宅开发 第一财经日报

　　如按保险业在房地产的投资比例限额占总投资额15%的国际惯例计算，涉及的险资规模将高达2360亿元人民币。

　　随着10月1日《保险法》即将正式实施，关于保险资金投资不动产的文件框架大体确立。保险资金进入楼市的脚步越来越近。

　　从CBN记者独家获取的《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)(下称《管理办法(讨论稿)》)来看，保险公司在如何投资不动产方面仍然限制重重。“风险较大的土地及住宅开发领域是否能够允许让保险资金介入，始终是讨论焦点所在。”一位保险公司内部高层告诉CBN记者。

　　可投资的四种途径

　　根据《管理办法(讨论稿)》内容，保险公司投资不动产可通过购买产权、入股项目公司、有资产抵押的债权投资，以及相关的不动产金融产品。“最为关注的问题，是投资不动产方面有何限制，投资门槛如何设定。”上述保险公司人士表示。

　　《管理办法(讨论稿)》指出，如果保险公司以购买产权的方式投资不动产，投资项目需具备价值提升空间，能够或预期产生稳定的现金流。除了限定单一项目规模不能低于1亿元之外，“具有可执行的投资回收策略”也是明确规定的条件之一。业内人士认为，这一系列的投资限定条件，实则已“圈定”了保险资金将难以进入开发环节。

　　此外，保险公司如果采取收购股权方式投资不动产，对于目标公司还加诸了“其他业务规模占比不超过公司业务总规模20%”这一规定。而以债权方式进行投资的，《管理办法(讨论稿)》中同样明确指出，债务人需没有不良信用记录，抵押的不动产应产权清晰且无争议，未来的本息还款来源以法律文本形式约定，同时在资金方面实行专户管理及全程监督。在收购不动产金融产品方面，则提出了规模不得低于20亿元的凭证化发行方式。

　　投资“禁区”初现端倪

　　在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向之后，保险资金将以何种方式介入，一直为业内外关注。6月1日，保监会公布《保险资金运用管理暂行办法(草案)》，并向社会公开征求意见。业界认为，《草案》的出台意味着保险资金运用“基本大法”的确立。然而，关于是否可以投资房地产一项，仍然未能从中获得解答。

　　有知情人士向CBN记者透露，保险资金直接投资房地产将会出台专门的监管办法。“相关监管部门对此专程进行了各家保险公司的内部调研会。”据悉，在监管办法的制定上，保险资金能否介入风险较大的开发环节，以及投资项目是否需要保监会申批通过，始终是争论分歧所在。“保险资金投资房地产是趋于谨慎还是表现积极，主要是看这两方面的立项规定。”

　　虽然最终方案尚未落地，但《管理办法(讨论稿)》中在“投资规范”方面的确定，仍可对未来政策走向有所管窥。其中，“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”是明文限制的投资领域。

　　此外，《管理办法(讨论稿)》还指出，如果以物权方式或股权方式投资的不动产，自签署投资协议之日起的3年内不得出售。“投机性行为的杜绝，以及相应的投资门槛设定，可确保具备抗风险能力的实力保险公司介入房地产领域。”上海市理合理律师事务所律师盛婷婷表示。

　　楼市机构投资者崛起

　　在风口浪尖上率先动作的平安保险分外引人注目，集团旗下的平安信托近期先后与金地集团(600383.SH)、绿城中国(03900.HK)两大知名开发商合作，分别签署了高达百亿元的房地产信托合作协议，此举被业内外普遍解读为“放行保险资金投资房地产”的先期信号。

　　此外，国寿集团旗下的国寿投资也与信达投资进行了战略合作，意欲在房地产领域展开全方位的合作。不过，某保险公司内部人士透露：“除了入股方式之外，收购成熟商业资产仍是投资的主要方向。”

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟表示，保险资金的涌入，将对商用物业或REITs的发展有所帮助。“对于保险公司来说，拥有稳定现金流的物业是较为理想的投资产品。”虽然当前商业物业市场表现并不如住宅来得乐观，但陈晟依然认为，未来写字楼市场的机会仍然存在。

　　仲量联行最新发布的一份研究报告表明，中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为国内的机构投资者。仲量联行中国投资部总监翰德伟认为，中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场，“仅仅是重大转变的第一步”。

　　这份名为《正在崛起的中国机构投资者》白皮书(下称“白皮书”)指出，随着保险公司从2001年的35家迅速增长至2007年107家，保费收入也在相应急剧增长。根据仲量联行的统计，2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币。

　　白皮书指出，如果按照其他国家的通行惯例，即“保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%”这一条件估算，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。

　　“保险资金介入房地产领域之后，对于中小房地产企业来说可能是个利好。”一家美资投资机构负责人认为，“中小房企从银行融资的难度已大大提高，而保险资金的回报并不会低于银行，因此有望缓解中小房企的资金压力。”

　　不过，翰德伟则有另一种不同意见，他认为，中国国内机构投资者的出现将加剧市场竞争的激烈性。更为重要的是，由于这些国内机构投资者财务状况相对雄厚、影响力更甚，可能会导致市场中资产价格的上涨。

　　盛婷婷认为，对于保险公司可投资房地产领域的比重部分应当精确计算，以避免房地产业出现重大风险时累及保险行业的发展。知情人士表示，该话题同样是重点讨论方面之一，“上述争论焦点在最终确定结果之前，预计短期之内不会出台相关法规。”