巨人法务

　　在现实生活中，由于房价涨得比较快，常常有人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效。比如，在我国，夫妻共有的房屋往往登记在一个人名下，卖房子时，有可能是一方背着另一方卖的，也有可能是两个人商量好的，这在事后很难考证。可一旦房子被卖掉后又升了值，卖方就以房子是共同财产，没得到共同所有人同意为由，要求撤销合同。由于这个问题各个部门认识不同，各地法院对此类案件的判决结果五花八门，造成了交易不安全，也使一些人对房产交易望而却步。

　　尹田表示，严格说来，家庭共有房产登记在一个人名下是不正确的，另外，买方在买房时也很难知道房子是否是共同财产。为了保护不知情的买房人，物权法规定了善意取得制度?D?D即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。这样立法的目的是保护交易安全，立法的效果则是，只要房产证是真实的，哪怕登记是错误的，买方都可以放心大胆去购买。当然，如果因为登记机构错误登记，导致业主的房屋被别人占用并出售的，物权法也规定了登记机构的赔偿责任。

由此想到去年发生在其他城市是两个案例，一个是产权人将自己的房屋卖给了第二人，因产权证没有办理下来，二人只例行了房屋交割的“表面”形式，购买人实际入住了该房屋。后来、小区统一办理产权证，产权人得知后以自己的名义顺利办理了产权证。在取得产权证后，产权人又将该房产卖给了第三方，卖房时产权人宣称房屋在租赁，所以、过户后第三方要求“房客”腾房时，真相大白。第三方以诈骗为由将原产权人、第二人一同告上法庭，法院最终判决第三方败诉，第二人与原产权人在交易时虽无产权证，但房地产买卖合同具有法律效应。

第二个案例是买卖双方签定合同后，因临五一长假只好办理了买卖公证，待长假过后办理房产过户手续。谁知，节后在房产交易部门办理房产过户时却卡了壳-----第三方持原产权证申请法院保全该房产，要求终止交易。据第三人讲，几年前原产权人将该房产卖给他，因是熟人关系产权没有转移，一直在产权人名下。产权人后来私自去房产局提出遗失产证申请，补发了新证，背着他将房屋再次出售。第三人提起诉讼，法院判决：原房产虽未过户，但交易真实有效。原产权人与第二人的交易无效，房屋归第三人所有。

以上两个案例已经判决生效，没有丝毫挽回的余地，我们也只能作为案例来研究、学习。但这两个案例如果发生在物权法生效后则完全有可能被反转过来。第一个案例首先违反了“取得房屋所有权证的房屋方可上市交易”的规定，所以第一次交易没有法律依据，应视为无效。其次、产权人所取得的产权证真实、有效，按尹田教授的解释可放心大胆去买。

第二个案例也是如此，站在物权法的角度来解释，首先、原产权人在第一次交易后、在长达数年的过程中不去做产权过户，那么、根据我国法律，产权人依旧拥有该房产权，可以处分该房产；产权人依法办理房产证的遗失申领，所领（补）取的产权证合法有效，同时、原产权证作废；原产权人与第二人（第二次）交易因“房产证是真的”同样应该受到法律保护。

二个案例的相同之处都是一房二卖，判决也都不约而同地维护了第一次交易，可谓异曲同工。引发一房二卖的原因都是“时差”引发的房屋价格上涨所导致，所以判决差强人意。物权法实施后其善意取得制度能避免许多买受人在不知情的情况下上当、受骗的案件发生。对一些恶意地一房二卖，或夫妻双方一方出面出售房屋、另一方“不知情”等与上述案情大同小异，即便事后难以考证都将以真实地房产证而彻底“终结”----即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。这样立法的目的是保护交易安全，立法的效果则是，只要房产证是真实的，哪怕登记是错误的，买方都可以放心大胆去购买。

物权法给了我们以真实房产证为依据，为房屋交易保驾护航地绝对保障。