巨人法务

　　我来分析一下房子不会下跌的原因:

　　1\人民币升值预期

　　预计人民币升值将会持续升值,那么,外面的投资资金就会想,我把钱换成人民币投到中国(比如买房子),一年后它升值5%,就是我投资的房子就是一分钱都没有升,我都可以白得5%啊,那它为什么不买其他东西啊?你想想,做实业时间太长,还会有亏本的可能,矿山能涨,但还要人去管理,咱又不是真正想干,到哪去找人?而且房子价值又大,钱投进去10多个亿一点都不显山显水(按上海的内环价格4万计算,10亿也就买个几层楼罢了),进出都方便.

　　2\中国经济向好

　　中国经济向好,利率水平高(美国近乎0利率,就是说存钱基本上没有什么利息),套利基金(就是利用不同国家的利率水平差进行投机的基金)就会进来,进来它可不会躺在银行里睡大觉的,它一样会投向股市,楼市,股市风险大,还是投向楼市吧,把正那种基金本来就不是要求一年回20%30%那种,所以楼市比较合它们的胃口.

　　3\地方财政严重的依赖土地出让金.

　　看到目前上海\北京的财政收入已经有40%依靠土地出让金,它们已经把这笔钱规划了用途,土地批不出去,价格下跌,财政会出问题(这个跟西江大桥一样,为什么财政的钱起的桥(1990年通车)收费一直停不下来,所以中央和地方都没有很好的积级性来打压房地产,其实,你说中央地方真没有办法打压房产,你就太天真了,按道理,土地出让金你得了之后你要拿出一部分来起廉租房\起经济适用房,拍的地你不是起豪宅么,我在你周围起一圈经济适用房,看你还能升值?或者按发达国家的规定,房子要完全起好才能卖,根本没有预售这一说,那样对开发商的资金压力大很多,哪像我们这里,开发房的地产自有资金只有20%~30%就敢起房子.另外说一下,有时候开发商对大众说,房地产的利润并不高啊,才15%~30%,不要忘记了,那是纯利,他开奔驰,吃喝玩乐的钱都已经算进去后的的利润,而且相对本金来说,那就是100%以上的利润啊.这个还是房子没有涨的情况下,如果房子涨了,那又是额外的收入了.

　　4\中国城市化进程正在加速

　　中国目前的城市化进程,中国城市化的进程现在是45%左右,到2025年要达到60%~70%的水平,进入发达国家的水平,这个城市化的进程,就要求有2亿到3亿的农民转移到城市里来,这些人到城市里来,晚上是不可能睡到马路上去的,所以这个就构成了房子的钢需,而且你说农民工到城里来,收入不高,买不起房,那他总要租房子吧,所以房子长期的趋势一定是向上,除非中国的城市化进程停滞或者完成.中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。由此推论，城市化推动的房地产投机泡沫在未来10-15年内还会放大。到那个时候，或许在那之前，城市房价一旦回归其消费品的本性，其投资性的溢价或资产泡沫就会突然消失。

　　5\通货膨胀的预期

　　中国经济增长的驱动器有“三驾马车”，即投资——出口——消费。今年以来，出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负，于是投资驱动顶替了出口，对经济增长的贡献度达到87%以上。在投资驱动中，政府主导的投资贡献了80%以上，而政府投资的资金来源80%以上来自于超额货币发行。把这三个数字放在一起，就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式，超额货币注入到银行体系后有三个主要流向：其一是流向制造业生产领域，其二是流向消费品市场，其三是流向投资品市场。

　　在制造业面临产能过剩的市场环境中，超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场，流入消费品市场会产生通货膨胀，流入投资品市场会催生资产泡沫，于是就出现了一个宏观经济的两难选择：或者让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币，或者是让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗。两害相权，何去何从?以为在超额货币增长中还会有既无通胀又无泡沫的选择，在哪里呢?在乌有之乡!资产泡沫和通货膨胀就是一对儿同父异母的姐妹，二者同源同种，按下葫芦起了瓢，挤掉资产泡沫就会同时挤掉就业机会，还要再付出通货膨胀的代价。在这种情况下，中央会做出何种决策可想而知,所以在这一轮的房产上涨中,中央除了几个副部级的人物说了句“房子确实太高了”安抚一下人，就没了下文，根本没有什么实际性的措施来控制房价。

　　在通货膨胀的压力下，只有两样东西可以跑得过它，那就是股市和楼市，股市风险太高了，不像楼市只涨不跌，而且还有银行借钱给你发财(你可能说楼市也会波动啊，也会跌啊，但经过2007年的房价下跌，结果是告诉了别人，中国的房子不会跌到哪里去，政府一定会来救大家的(因为2007年那一轮下跌，基本上没有哪个房地产公司破产的), 这种只能上升不能下跌的房子，更令资金进一步的集中投向了房地产，更加加速了房子的上涨。

　　6、投机资金

　　为什么中国的房子严重的超过来国际的标准还不破灭啊?现在楼市按租售比来说不是已经泡沫很严重么?

　　中国楼市70个城市的平均租金投资回报率约为30年，上海杭州地区更高达40年以上，所以有专家判断中国楼市暴跌在即，楼市泡沫已经是吹弹可破了。

　　的确，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，264栋千万级高档公寓在几个小时内一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。易居中国的房地产研究院对当日购房者所做的定量分析。

　　说明：82%的购房者是年龄在45岁以下的人，77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题，35岁以下的占24%，36-40岁和41-45岁的各占28%，可想而知，这个年龄结构又不在上海工作的群体，主要是“富二代”、投资者或企业家!所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的，而是由外来人口和外部资金的流入决定的，投资性购房的占比估计在80%以上。

　　中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。

　　7、每个国家在经济起飞的时候都会经非理性繁荣，比如近的香港、台湾、泰国、韩国、俄罗斯，远的日本，还真没看见过哪个国家经济起飞而房子不暴涨的。

　　现在做一小结：

　　中国的房地产有泡沫，也严重，但资产泡沫不涨到荒唐至极是不会破灭的，如同股市，3000只时就说泡沫，但直到6000点时泡沫才会破列，但如果有以上的因素支撑，在包括这些因素在内的条件还在发生作用的话，房子就不可能真正的下跌。结论很残酷，但是很现实。不过如果梧州发展跟不上全国的水平，泡沫也会小一点，因为你发展慢，想像空间没有，投资客也不是很有兴趣的，如果真的有人买了梧州的房产来炒，可能他会后悔：炒哪里的房产不比梧州的涨得快啊!

　　附后：

　　日本上世纪六十年代经济加速发展,80年代中期城市化基本完成,1985年后日元升值,后面几年中两大超级泡沫形成,就是股市和楼市。股市市盈率炒到90多倍,日经指数冲破4万点,东京股市交易量超过全球股市交易量的一半;东京新宿70平方米的房子卖200万美元,当时东京的房地产市值可以买下两个美国,日本人到处挥舞着支票本,买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产,他们甚至说‘美国正在变成日本的第41个县’。”

　　无限制的自信心,地价、房价、银行资金和抵押物价值的循环上升,膨胀出“日本第一”的“奇迹”。上世纪80年代中后期,东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。这一切演绎到最后,是东京帝国广场1平方英里土地的价格比整个加利福尼亚州土地价值还高,银座四丁目地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元!

　　俱往矣。日本股市泡沫从1990年开始破灭,不动产泡沫从1991年开始破灭,“失落年代”从此揭幕。 “拿东京新宿来说,泡沫经济时房价每平方米2万美元,后来跌到4000美元,现在是7000美元,只是高峰期的1/3。70平方米的房子,最贵时200万美元,最惨时30万美元,现在50万美元。日经225指数从4万点掉到6000点,现在也只有1万点。”

　　“泡沫经济是一个无法回避的阶段,就是涨的时候惊心动魄,超乎想象,跌的时候目瞪口呆,惨不忍睹。”。未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。

　　日本CBN记者谈上海和东西的房价

　　CBN记者和东京客人关于东京和上海房价的对话。

　　问:东京现在的房价怎么样,比如像上海内环以内的地段?

　　答:如果用美元来计算,现在东京很好地段的公寓,100平方米的面积,价格大概在60万到80万美元,质量很好,治安和管理也很好。

　　问:这样计算,上海房价已经比东京高了,那为什么在印象中东京的房价高得离谱呢?

　　答:你说的是日本泡沫经济时的情况。在1980年代末期,东京100平方米的公寓,要卖120万美元,而且无论是地段还是质量、治安环境,都不如现在的公寓。

　　问:从泡沫经济破灭到现在,东京的房价跌了多少?

　　答(做了一个向下砍的手势):不同地段的情况不一样,也有跌一阵、再涨、又跌的,但总的来说,差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。

　　问:那你觉得现在上海的房价是不是也有泡沫呢?

　　答(笑,打着手势):可能是在泡沫初期吧。不过有两点上海和东京很不一样,中国经济是向上在走,而日本这些年是停滞的;第二,我觉得中国媒体对中国经济都很有信心,而日本媒体对日本经济负面报道很多。