巨人法务

　　新办法将物业费的定价机制进行了明确，不同于计划经济中政府定价“一刀切”的做法，规定了普通住宅实行政府指导价、非普通住宅市场定价。政府指导价也不是由省里来定，而是市、县价格主管部门会同物业管理主管部门来负责制定。指导价也不是“一条杠”，各个物业公司的硬件设施、环境和所能提供的服务内容、质量等都不一样，因此制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，这就相当于“菜单式”的物业费，收什么样的钱，就要提供什么样的服务，让物业服务“价质相符”。政府每年公布一次指导价，根据实际情况适时调整。

　　办法对普通住宅的“前期物业管理阶段”和“业主大会尚未成立”两种情况下如何收费，也作了明确规定。在业主、业主大会选聘物业公司之前，由开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业公司，与业主签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。业主大会成立后的物业费，在政府指导价范围内，由业委会与物业公司约定执行。(5月14日《现代快报》)

　　现代快报对《江苏省物业管理条例》修改后作的以上解读，很难令人满意。

　　首先，“为什么有的小区物业费1元/平米，有的3元-4元/平米?物业费是不是物业公司说收多少就收多少?对于目前物业费中的种种乱象”，其根源不在有没有政府指导价，而在于没有认真贯彻实施《物权法》的“业主大会选择权”、“物业公司招标选聘制”。

　　而物价部门已推行的所谓“菜单式”的物业费，也因为华而不实，而被居民们不认同。目前又要效仿药价推出“指导价”，表面看来好像在为居民着想，可惜错了。因为广大群众早在药价最高限价“指导价”，超出药店实际药价许多倍而不齿。所以，用“指导价”一说，除给物业公司提供又一个涨价理由之外，恐怕不会给居民们带来一点好处。

　　因此，要解决“业主嫌物业费太高，或交了钱没有享受到应有的服务，干脆不交物业费了，物管与业主之间的矛盾经常白热化”。不让业主诟病，使物业费收得公平合理，关键不是制定啥标准，而是由业主大会真正享有选择招标选聘权，简单地说，就是让居民们像自家聘保姆一样地选聘物业，而非让物业强卖强索。这样，物业费的社会矛盾就自然化解了。因此，学习2008年6月上海设物业招投标市场，物业不再由开发商包办，制定像《上海市物业服务招投标管理办法》那样的法规，才是当务之急。

　　可惜的是，从快报报道看，“新规”不仅没在这最最关键问题上着眼，却接下来再次削弱了《物权法》赋予广大居民们的物业服务“选择权”，称“明确规定，在业主、业主大会选聘物业公司之前，由开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业公司，与业主签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。业主大会成立后的物业费，在政府指导价范围内，由业委会与物业公司约定执行”。

　　以上规定，模糊了《物权法》关于业主大会作为物业服务“选择权”的最高决定地位，而却给予开发商物业顺利进入其开发楼盘大开方便之门。因为，该规定，表面上看似在为解决业主们未全部入住这段时间内的物业服务问题，实际上，却把《物权法》赋予业主们选聘物业的权力，悄然移交给了“开发建设单位”，从而剥夺了业主大会的选择权，仅留给业主大会及其“业委会”一个与物业公司“在政府指导价范围内，约定执行物业费”的狭窄空间。这样的新规，究竟是不是与《物权法》产生了根本冲突，实在令人深思!

　　其实，要解决新出售小区在业主们未全部入住这段时间内的物业服务问题，早有律师指出得很合理：最先入住的11户业主，成为自然业委会临时委员，筹备召开业主大会，进而为选聘物业打下基础。而选聘正式物业公司为小区服务之前这段时间，开发商应像商场一样，设立售楼售后服务处，保证按售楼合同，将当初承诺的住宅环境完整地交给每户小区居民。这段时间的费用，显然应当包括在售房价格与合同之内。

　　然而奇怪的是，依然是在这应当维护购房消费者权益的问题上，相关职能部门又出现了缺位。这种缺位，就给开发商肆无忌惮、巧立名目收取所谓“物业费”提供空隙，如今已发展到，卖房子的合同上需要签有同意接收给付多少、多少物业费的内容，于是出现了许多刚买到房不久，因为小区配套未完工无法入住，而却要在拿到住房钥匙，就开始交物业费的怪事!而正因为交了这样莫名其妙的物业费，就使此后小区业主大会选聘物业更加成为一句空话，也同样给开发商物业先入为主，强占居民小区物业服务地盘造成既成事实。

　　这种对《物权法》立法宗旨的根本损害，应当引起法律界、人大立法机关的高度重视。决不能因为这样那样的利益纠葛，使得人民群众千辛万苦、倾家荡产，好不容易花高房价购来住房后，又面临被物业盘剥的困境。以至于薄熙来书记也曾在“宜居重庆建设动员部署大会上”指出：“要让市民买得起、住得起房!”所以，政府如何公布物业费指导价，实在需要三思而行。