巨人法务

　　丈夫卖房妻子叫“停”

　　买卖合同仍然有效

　　「案情简介」2009年4月，刘先生与蒋先生签订《购房协议书》约定：刘先生购买蒋先生所有的房屋一套。面积为120平方米；总价款为48万元；卖方在买方将价款支付后十日内，协助买方办理产权过户手续。7月份，刘先生将房屋价款一次性支付给蒋先生后，蒋先生却一直不予办理产权过户手续。9月份，刘先生却收到法院传票和起诉状，称蒋先生之妻李女士以蒋先生侵犯了她的房屋共有权为由，主张刘先生与蒋先生签订的《购房协议书》无效。刘先生称，当时该房屋登记在蒋先生名下，且其并不知道蒋先生已结婚。

　　「律师观点」本案中，虽然李女士基于婚姻关系的存续而依法对涉案房屋享有与蒋先生共有的权利，但是因该房屋产权登记在蒋先生的名下，且房产证书的共有人一栏中，无其他共有人姓名，刘先生完全可依据对物权登记的信赖，而确定该房屋就是属于蒋先生所有，进而签订《购房协议书》。故，其与蒋先生之间的《购房协议书》依法应为有效合同，李女士关于《购房协议书》无效的主张不能成立。

　　当然，李女士可依据《婚姻法》中有关夫妻共同财产的规定，维护自己的权利。

　　“一房二卖”咋维权

　　「案情简介」2008年8月，冯女士与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买该房地产公司开发的商品房一套。可在冯女士交完房款后，房产公司一直未将房屋交付。2009年5月，冯女士再次找到房产公司要求其交房，可该房产公司却称其已将房屋卖予他人，并交付使用且办理产权过户手续，其可将冯女士的购房款返还，并支付房款利息。冯女士非常气愤，但又不知该如何处理？

　　「律师观点」实践中，由于利益的驱使，导致开发商“一房二卖”现象屡见不鲜，不仅严重扰乱了房地产市场秩序，而且使消费者的利益受到严重侵害。如何防止这一现象？

　　《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　此条是关于不动产产权预告登记的规定，它的立法目的就是为了防止开发商进行“一房二卖”。据此，消费者在与开发商签订房屋买卖合同后，应及时去房产管理部门办理房屋的预告登记，在预告登记期间，即使开发商再出现“一房二卖”现象，也无法办理房屋产权变更手续，不发生物权效力，消费者仍可取得房屋所有权。但消费者应注意的是，一旦债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，即应及时去办理房屋登记手续，否则，预告登记将失效，对开发商将不再具有约束力。

　　就本案而言，由于开发商已将房屋另卖予他人，且已办理产权登记，根据物权的优先性原则，冯女士将无法再取得房屋的所有权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，冯女士可以请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，且可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　房屋质量有问题

　　能否拖欠物业费？

　　「案情简介」 1999年张先生在郑州市城南路购买商品房一套，年底装修时，张先生发现卫生间天花板漏水，经检测为下水管道质量问题，张先生遂找开发商维修，开发商检查后，同意维修，但经过三次维修，直到现在还一直漏水。张先生天花板已经浸透，直接损失一万多元。为此，张先生多次找开发商理论，开发商以已经过保修期为理由不再维修。张先生非常生气，便不再交纳物业管理费。截至今年，共拖欠物业费一万多元。

　　「律师观点」 本案的焦点在于房屋质量问题和物业服务是否为同一个法律关系。根据法律规定，房屋在保质期内出现质量问题的，可以要求开发商维修，维修不好的，可以退房，并要求开发商赔偿损失。据此，房屋的质量问题是开发商的责任，而物业服务是以业主交纳物业费为代价，而由物业公司提供劳务。它们不属于同一个法律关系。本案中，张先生房屋的质量问题可以要求开发商进行维修或者退房，也可以自己维修后要求开发商赔偿损失。至于物业服务，只要物业公司提供了正常的物业服务，业主就要交纳物业费。不能因为房屋质量问题拖欠物业费。