巨人法务

2007年4月10日，由中国物业管理协会主办的“《物权法》与物业管理专题座谈会”在北京召开。建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾，全国人大法工委民法室处长段京连，中国物业管理协会副会长徐俊达，建设部住宅与房地产业司物业处处长王玉平，中国物业管理协会秘书长陈伟和在京的10多位知名专家学者、法律工作者、业主代表及物业管理企业负责人出席了座谈会。

会议就《物权法》出台对物业管理的影响进行了深入的分析和探讨，与会人员从不同角度、不同立场解读了《物权法》中有关物业管理的内容。本刊“特别报道”栏目对此次座谈会与会人员的精彩观点进行提炼摘编，以飨读者，希望对业内人士学习贯彻《物权法》有所帮助。

《物权法》与《物业管理条例》的异同

全国人大法工委民法室处长 段京连：

《物权法》出台引起了物业管理行业的普遍关注，我想对《物权法》的立法精神和出台背景作一介绍。在国外，很少通过民法对物业管理进行规范，但考虑到中国国情以及我国现阶段物业管理纠纷较多的情况，还是把物业管理内容写进了《物权法》。

建设部和国家法制局研究颁布的《物业管理条例》给《物权法》的制定提供了很多借鉴和参考，我们也根据实际情况增加了一些新的内容。如《物权法》第6章有关“建筑物区分所有权”的内容就和《物业管理条例》区别较大，《物业管理条例》属于操作层面的法规，侧重于规范具体的操作办法，而《物权法》则从民事方面比较全面地规定了业主的权利和义务。总体上说，《物业管理条例》和《物权法》的精神是一致的。从10月1日《物权法》开始正式实施起，作为上位法的《物权法》与《物业管理条例》存在差异的地方，应该以《物权法》为准。

落实《物权法》，建立一套有力的纠纷解决机制

北京市高级人民法院民一庭副庭长 单国军：

在落实《物权法》的问题上，人们普遍对法院的期待非常高，但实际上法院也面临不少困难。我个人认为，法院在处理物业管理案件时主要有两大难题：一是纠纷解决的问题，二是法律适用的问题。

近年来涉及物业管理的案件频发，法院忙于应对，有时感到很吃力。像北京的一些规模很大的社区，业主与业主之间、业主与物业管理公司之间、业主与开发商之间的纠纷之多，恐怕当地法院一年也受理不完。因此，我认为，关键还是要建立一套有力的纠纷解决机制和协调机制，理顺物业管理区域内各方的关系。同时，要大力宣传《物权法》，使物业管理各方都自觉地知法、懂法、守法，避免因《物权法》出台可能引起的大量的法律诉讼。

《物权法》出台还存在一个法律适用的问题。因为物业管理行业的很多纠纷牵扯到历史遗留问题，但相关政策法规有很多前后不一致的地方，法院在审理时究竟适用何种政策法规，当前还存在一定争议。这个问题也影响到法院对物业管理案件的审理，有关部门应该尽快予以明确。

业主要学会正确行使自己的权利

北京市物业服务指导中心主任 于良：

《物权法》明确了物业管理过程中业主的各项权利，下一步是业主怎样正确行使自己权利的问题。我认为，应该通过制度甚至具体案例来引导业主行使权利：

一是业主的民主用权意识问题。美国有一本书专门论述怎样开会，由孙中山先生在上世纪初引进中国，翻译的书名叫做《民权初步》，指导读者行使民主权利的第一步就是正确有效地开会。这对于培养业主在物业管理中的民主用权意识时，同样适用。

二是降低司法成本问题。目前的司法成本确实较高，有效降低司法成本，是涉及整个司法制度改革的问题。但对于物业管理行业来说，应当先考虑地方法院有没有可能采取一些灵活的做法。现实中，如业主大会和业主委员会不作为怎么办？小区内的违章建筑怎么办？业主私搭乱建怎么办？都需要法院及时介入。

设置一个程序空间来解决物业管理纠纷

中国社会科学院法学所博士 陈鑫：

当前，各小区内有关物业管理的纠纷比较多，影响到了小区的稳定，进而破坏了整个社会的和谐。有的观点认为，这是我国“国民性”造成的结果。但我认为，在人多、利益少的情况下，必然会出现矛盾纠纷，而法律应该给我们提供一个处理这些矛盾纠纷的程序空间。建议有关部门能以《物权法》出台为契机，以立法的形式给我们设置一个完善的程序空间，不断促进物业管理各种难题的解决。

即时修订《物业管理条例》

北京大学法学院副教授 佟强：

《物业管理条例》和《物权法》在立法精神上是一致的，但在具体规定方面存在一些出入。我认为应对《物业管理条例》进行修订，使其与《物权法》相协调。

《物业管理条例》的修改应体现法律社会化的职能，应体现民法上的业主自治，发挥物的效能，保障物的使用秩序。还必须考虑到投票权问题，原来是按人数计算票数，主要解决大业主凌驾于小业主之上的问题，但不能体现业主对物的权利。这就导致业主大会在做出决策时有可能出现僵局，建议修订《物业管理条例》时对此做出明确规定。

另外是物业服务合同的性质问题，修订的《物业管理条例》应该予以明确。《物权法》第82条规定：物业管理企业根据业主委托管理，在《合同法》中委托合同除了转委托的问题外，还有一个关键问题就是委托合同的任何一个当事人都可以随意解除合同。也就是说，如果物业服务合同属于委托合同，那么只要有任何一个业主不满意，就可以炒掉物业管理企业，但实际上是不可能实现的。

酬金制是物业管理收费的大势所趋

北京大学房地产法研究中心副主任 金锦萍：

当前，社会上有一种说法“要求物业管理公司透明收费，公开物业管理费成本”，但这涉及物业服务合同约定的收费方式是酬金制还是包干制的问题。我认为，如果是酬金制，公开收费成本应该没有问题，但如果是包干制，公开成本就存在一定难度。正是由于社会上对公开物业收费成本的呼声很高，结合近年来物业管理行业的一些现实情况，酬金制应该是今后物业管理收费的大势所趋。

产生业主意见是业委会的第一功能

北京天元律师事务所律师 王辉：

我个人理解，业主委员会的第一功能应是业主意见的产生机构。对于一个问题，业主的意见不可能完全一致，需要按照法律规定、业主公约和相关规则等形成统一意见，业委会的主要功能应在于此。对于把业委会当成解决业主间矛盾和纠纷的协调机构的观点，我并不赞成。 1 2 3