巨人法务

目前，我国社会经济生活中的许多问题，如国企改革、土地管理、房屋拆迁、物业纠纷等，其实质无不涉及产权关系的明确、权利人财产权益的保护。而财产到底是谁的？财产主人有哪些权利？财产受到侵犯时怎么保护？对这些问题的回答和确认，正是物权法的主要内容。随着物权法草案全文于7月10日向社会公布，这部法律正日益受到人们的广泛关注。

所谓物权，是指人们对自己拥有的各种动产和不动产的支配权利。其主体包括一切自然人和法人，客体主要指动产和不动产。物权法要回答三个问题：一是物是谁的；二是对物享有什么权利，其他人负有什么义务；三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。

全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明表示，这部法律的直接作用可以概括为：一是定分止争，通过对物的归属的确认，加强对物权的保护，维护社会主义市场经济秩序；二是促进物尽其用，物权法通过规范物权人有哪些权利，他人负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。因此，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、构建和谐社会的法。

拆迁、征地标准有了原则性规定

暴力征地、违法拆迁、补偿不到位是现实生活中存在的突出问题。有数字显示，近年来，有关拆迁、征地的上访案件占了上访总量的1/3.因此，拆迁、征地标准问题成为物权法草案中一个重点研究解决的内容。

为确保征地、拆迁中补偿到位，草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

王胜明表示，物权法重点要研究解决以下几个问题：一是拆迁征地的前提条件。二是补偿标准。从原则上讲，应按照房屋的区域、位置以及面积和用途等，依照市场的评估价格来定价。三是拆迁、征地的程序。当前很多地方征地过程不透明、不规范，而征地补偿费真正落实到位也是一个亟待解决的问题。

明确业主权利 减少物业纠纷

对于城市居民而言，他们尤为关注草案中和住房相关的条款。一些居民表示，现在很多开发商慢慢地把绿地占用了，实际上影响了业主的权利。商品房住宅小区车位到底归谁所有，也是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。居民小区经常发生的使用纠纷，大都起因于共有部分权利归属不明。为了更好地维护业主的合法权利，减少物业纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

草案规定，小区内道路、绿地、物业管理用房等，除非是作为公共设施或者事先约定，原则上都归全体业主共有。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。草案指出，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这些情形，要经过全体建筑物区分所有权人同意。

草案规定，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。草案指出，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。

草案还规定，建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。

住房使用权有望超过70年

在我国，一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们拥有的房子该怎么办？一段时期以来，这个问题备受社会各界关注。

针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。同时，草案指出，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。

这部法律草案的起草人之一、北京大学法学院副教授王轶表示，延期使用土地要交纳相应的使用金，如果房屋管理部门拒绝房屋所有者的申请，房屋权利人有权就此对遭受到的损害要求国家进行合理补偿。

两项规定防止国资流失

对于广受关注的国有企业在改制以及转让财产过程中国有资产的流失问题，草案做了两条规定：一是国有企业的直接主管人员，如果以无偿或者低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。二是国有企业的直接主管人员，严重不负责任，违法经营，给国有企业造成严重亏损的，也应当依法承担民事责任和行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

同时，物权法草案进一步明确了相应的国家所有权行使人。比如，草案规定，矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权；国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家举办的事业单位对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。 1 2