巨人法务

　　本溪新规被指难改暴力拆迁历史

　　8月15日,《本溪市城市房屋搬迁管理办法》(以下简称《办法》)开始施行,原《本溪市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。

　　应该说,在物权法颁布后、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》尚未正式出台的背景下,该《办法》实施具有一定意义。

　　然而,当地政府对《办法》的宣传方面却保持着十分谨慎甚至高度警惕的态度,对外宣传口径一致为:领导有交待,不接受采访。

　　记者就《办法》采访有关人员后发现,多数人对这部被称为辽宁省内首部城市房屋搬迁管理办法的前景,可谓是喜忧参半。

　　暴力强拆命案催生搬迁新规

　　2008年5月14日,本溪市发生一起因暴力强拆而引发的命案。

　　死者赵君是一名参与暴力拆迁的本溪市华厦物业管理公司保安。行凶者张剑系被拆迁人,在本溪市明山区天门路长青社区与其父共同拥有一座房屋。

　　2006年5月,本溪市华厦地产综合开发有限公司计划开发一个名为“山水人家”的别墅项目,张剑家恰在拆迁范围之内。

　　在近两年的时间里,包括张剑家在内的多户人家与开发商无法就补偿安置方案达成一致,拒绝搬离居住了多年的老宅。

　　为此,华厦公司曾多次组织工作人员进行违规拆迁,甚至使用暴力手段实施野蛮拆迁。

　　2008年5月14日上午,四五十人手持镐把、螺纹钢筋等器械到达拆迁现场,约有十人左右强行进入张剑家中,对张剑及其家人进行殴打。反抗中,张剑从床上抄起一把水果刀,向离他最近的人猛扎几刀,随后逃离现场。

　　张剑后自首。法院认定其构成故意伤害罪、防卫过当,判处其有期徒刑三年、缓刑五年。

　　事件发生后,本溪市有关部门人员在接受媒体采访时曾表示,为避免张剑案的悲剧再次发生,本溪市将考虑出台新的城市房屋搬迁管理办法。

　　于是,经本溪市多个部门参与,《本溪市城市房屋搬迁管理办法》于2010年6月30日审议通过,并于8月15日正式实施。

　　多项规定或让被搬迁人受益

　　为了保护被拆迁人的合法权益,《办法》作出了一些新的规定。

　　被搬迁人有权选择补偿安置方式。城市房屋拆迁,对于被拆迁者而言,在无力改变被拆命运的情况下,最关心的无疑是补偿、安置问题。《办法》第二十九条规定:“搬迁住宅房屋可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。被搬迁人有权选择具体补偿安置方式。”

　　补偿标准不再让人捉摸不透。对于补偿标准,以往在拆迁人与被拆人达不成协议的情况下,一般都采取拆迁人委托评估机构进行评估的办法,而评估出来的价格不但不被拆迁人认可,而且比当地房产行政主管部门公布的住房平均售价低很多。《办法》对补偿标准进行了明确,第三十条规定:“住宅房屋货币补偿标准,按照市房产行政主管部门公布的上一年度与搬迁区域同土地级别普通商品住房平均售价确定。”

　　被搬迁人基本生活需求有保障。人未搬家,水、电、气先断,往往是拆迁人逼迫被拆迁人搬出的惯用伎俩。上面提到的张剑案,拆迁人就曾用过这一手段。为此,《办法》第十七条规定:“搬迁人不得改变未搬迁的被搬迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供暖、供气等基本生活条件。但因安全原因必须停供的,搬迁人应当提前5日报市房屋搬迁管理部门批准,并采取相应措施保证未搬迁的被搬迁人、房屋承租人基本生活需要。”

　　关键问题上“新瓶装旧酒”

　　有法学专家指出,《办法》似乎试图用“搬迁”代替“拆迁”来体现以人为本及公平正义。但纵观《办法》不难发现,其基本制度设计诸如如何确定拆迁主体、拆迁的条件和程序问题、争端纠纷解决机制等一些关键性问题都没有新的突破,基本是照搬国务院《城市房屋拆迁管理条例》的模式,可以说是“新瓶装旧酒”,而有些新规定还可能会产生负面效应。

　　先搬迁后处理纠纷被指违法。依据宪法和物权法等法律规定,补偿是拆迁合法有效的构成要件,应当在房屋拆迁之前完成。政府为公共利益进行的拆迁,必须通过正常的程序,即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上,才能进行房屋的拆迁。而商业性开发,也必须由开发商与房主先进行谈判,在达成协议后才能进行拆迁。如果达不成协议,房主完全可以拒绝让出房屋。

　　《办法》第二十一条规定:“市政公用设施建设项目需要搬迁房屋的,按照先搬迁腾地、后处理纠纷的原则进行。搬迁当事人在规定的搬迁期限内达不成搬迁补偿安置协议的,被搬迁人及其上级主管单位应当服从建设需要,在不影响非搬迁区域公用设施正常使用情况下,做好证据保全后,按工程要求,按期搬迁。”

　　根据这一规定可知,市政公用设施建设项目需要搬迁房屋,程序就是通知一声、不行就拆、然后再说。

　　而于普通项目需要搬迁的,根据《办法》第十六条规定,如果达不成补偿协议,只要搬迁人提供了安置房屋或给予贷币补偿,就可以依据行政裁决强迁。

　　补偿款难在相同区域买到现房。《办法》第三十条规定,按照市房产行政主管部门公布的上一年度与搬迁区域同土地级别普通商品住房平均售价确定补偿标准。法学专家指出,这一原则并未真正体现公平,因为现在各地房价每年都有不同幅度的上涨,因此,被搬迁人按这一标准拿到的补偿款很难在原地买到相同面积的房屋。

　　奖惩搬迁服务机构可能刺激违规强迁。《办法》中第二十八条规定:“区搬迁服务机构未在搬迁许可证规定的期限内完成搬迁的,市财政部门按照每日10万元标准,从分配给区政府的土地收益中予以扣除；提前完成搬迁的,市财政部门按照每日10万元标准予以奖励。”

　　这一奖惩举措意在对搬迁服务机构进行激励和约束。但在客观上很可能会引发搬迁服务机构工作人员的侵权行为,为了得奖励或者免受处罚,个别人恐怕难免会违规搬迁、违规强迁。（霍仕明张国强）

　　□观察

　　没有把被拆迁人利益的保护放在第一位

　　本溪搬迁办法存多处“硬伤”

　　在张剑拆迁命案发生之后,本溪市政府出台了《城市房屋搬迁管理办法》(以下简称新办法)这一政府规章,取代了此前的《城市房屋拆迁管理办法》(以下简称旧办法),新办法于8月15日起施行。在今日接受《法制日报》记者采访的几位业内专家看来,新办法存在多处硬伤,某些地方甚至还不如旧办法合理。

　　城市规划就是公共利益?

　　　新办法第二条明确:“本办法所称房屋搬迁,是指因实施城市规划或者其他公共利益需要,依法收回国有土地使用权并拆除该地块上房屋的行为。”在这里,城市规划是纳入公共利益的。 1 2