巨人法务

　　小区车库到底属于开发商还是属于业主?小区住房能不能改成商业用房?这些问题不仅困扰着开发商和业主，也让整天审理此类案件的法官挠头皮。10月1日最高法出台物权法司法解释，破解住改商、车位归属、物业服务欠费纠纷难题。

　　10月10日上午，郑州市县市两级法院的60多名民事法官，会同专家学者就怎样让司法解释运用到实际，召开了建筑物区分所有权与物业服务纠纷问题研讨会。

　　[焦点一]车停不进小区咋办

　　司法解释：车位出售、出租，应首先满足业主需要

　　“我们小区开发商定了个天价停车位租赁价格，一个车位每月的租金为1060元，比很多高档小区高七八倍，如果没有买停车位也没交租金，就不能在小区停车，但停到马路上，交警又不愿意，我们到哪里停车啊?”近段时间，家住郑州市非常国际小区的业主很是苦恼。该小区2008年3月1日交房，当时停车位是8万元一个，现在卖到12万元一个。去年年底时，开发商向业主们发通知说，停车位也可以租，每月租金1000元，另加收60元的管理费。这价格也太离谱了，业主们对此很是不满。而郑州市北区的新希望·澳园小区，利用公用绿地设置的200多个露天停车位，被开发商出售，此举也遭到业主的质疑。业主们认为：这些停车位占的是小区的公用绿地，既不是封闭停车位，也不是地下停车场，不应出售。

　　法官观点(郑州中院民一庭法官闫明)：

　　近年来发生在我国很多地方的业主和物业的纠纷，相当大一部分集中在小区绿地的变更、停车位的收费和管理等一些看起来似乎不大，却实实在在侵犯了业主权益的事上。

　　小区的车位权属问题如何界定?到底开发商能否出售车位?法律上关于停车位能否出售的问题没有明确规定，这是症结所在。近年来，郑州市法院审理的类似小区停车位纠纷案件不断增多，随着最高法的物权法司法解释出台，今后以出售、附赠或者出租等方式处分时，首先要考虑业主的需要，建设单位按照配置比例将车位处分给业主的，也要以首先满足业主的需要为前提。

　　司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　[焦点二]民宅能否改成商用

　　司法解释：同楼有一户“利害关系”业主不同意，就不能改

　　“我们入住时间不长，这里不少住户都将房子租给一些公司。”在中原路美丽源小区，居民指着小区楼上被改成商用的楼层告诉记者，跳肚皮舞、美容美体等公司在这里开张营业，“我们小区本来就临街，自从这些公司开业后，出入的人员就更复杂了”。

　　专家们认为，“住改商”的情况在郑州不少，尤其是位于繁华地段的小区更突出。不少业主表示，虽然说改成商用要征求相关业主意见，但有的业主提前和物业公司串通在一块，征求那些关系不错的业主同意，最后变成了都同意，而实际上很多业主都有意见。

　　法官观点(郑州市金水区法院民一庭柳林法庭庭长王鸽)：

　　“所谓有利害关系的业主，是指改为经营性用房对其生活起居以及其他方面会或者即将造成影响的业主。”王鸽说，按照司法解释，只要本栋楼内有一户有“利害关系”的同楼业主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一栋楼业主人数一般达数百户之多，要取得本栋楼业主的完全同意并非易事，这说明司法解释对“住改商”采取了更趋严格的限制，意在保护小区业主对于原规划的信赖利益，强化了有“利害关系业主”在“住改商”中的决定权，将“住改商”的可能性降到了较低程度。

　　司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称的“有利害关系的业主”。“住改商”须全楼业主100%同意。

　　[焦点三]物业欠费纠纷咋解决

　　司法解释：物业扩大收费范围、提高收费标准，法院应支持业主

　　“有的业主房子没装修，物业催要物业费时不交，说还没有入住，没有占小区资源，没有享受物业提供的服务。”郑州某物业公司的负责人谈到此事很是无奈。

　　法官观点(郑州中院民一庭张林利)：

　　郑州大多数小区都存在有闲置房情况，有的新建小区闲置房的比例超过20%。而物业服务公司只要按照双方合同约定以及相关法律法规规定，已经完全履行了自己的相关义务，那么，业主不能以未享受某种待遇或者根本就不需要某种待遇而不交物业费。按照司法解释，如果部分业主以此为由诉至法院，法院也不会支持。而司法解释也规定了，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者不需要相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　[意义]

　　为今后审理物业纠纷打下理论基础

　　郑州市房屋产权交易和登记中心主任助理赵遂根说，物业管理过程中业主和企业发生矛盾是正常现象，新的司法解释给基层法院解决类似纠纷指明了方向。

　　郑州市中级人民法院副院长王志民表示，最高法新出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，为今后法院审理此类案件，打下了扎实的理论基础。