巨人法务

　　曾经有朋友在市中心看中了一套烂尾楼改造的房子，因为是小户型，地段不错，加上不高的单价，整体显得性价比极高，一时动了心，很快下定签好购房合同。但是在之后不久，他才得知他所买的房子因为之前的土地年限仅剩35年，这就意味着与其他楼盘70年的土地年限相比，他的这套房子将会提前面临土地年限到期的问题。同样的问题在购买了正常土地年限的客户中也存在，因为大家都在疑惑：70年后，我们的房子究竟归谁?

　　法规解读 70年后有偿续期还是无偿续期?

　　按照1990年5月颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称为90年《条例》)的规定，业主只拥有土地的使用权，并明确的规定了相关建设用地使用权的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

　　时隔17年，在2007年10月起施行的《物权法》中指出：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”对于这个规定，对非建设用地的土地使用权到期后的归宿自然解释的是非常的暧昧不明，其实对住宅用地到期的“自动续期”一词，也是意味无穷。续期一般有两种方式，免费续期或者是交费续期，既然是自动续期，还需不需要交费呢?并没有这方面的配套法规，《物权法》也并没有对此做出更多的释疑，因此，诸多业内人士也彼此心照不宣的解读为“无偿自动续期”。

　　而在08年前后，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统流传，该法案草案将业内普遍解读为无偿的“自动续期”替换为“按照国家有关规定自动续期”，意思不言而喻，同时对出台的相关交费的标准“征求意见”。

　　其实从《土地使用权出让和转让条例》的实施到现行《意见稿》的草拟，经过了近30年的时间，这是个黄金的30年，见证了中国的土地交易及房地产行业从无到有，从蒙昧到蓬勃壮大的漫长又短暂的30年，在这个发展的过程中，旧法新规的层出不穷，却始终无法对这样一个物业持有者始终关心的问题做出过明确的回答，难免令人感到疑点重重。

　　黑色幽默 70年后国家收回折旧为零

　　事实上不仅是关于自动续期是否要交费的问题，在期满国家收回的问题同样是争议颇多。

　　按照90年《条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。只有“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”

　　而1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，继续提到期满后土地使用权由国家无偿收回，同时也没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

　　难怪《物权法》草案初审时，有专家这样解释：国家依法收回土地使用权时，只需要给房主相当于“砖头瓦块成本”的补偿金。但这“砖头瓦块成本”也未能体现在最新版的《物权法》草案审议稿中，因为早在“70年之限”写进法条时，有关部门就把70年后房屋折旧问题考虑在其中了，给出的结论是“70年后房屋折旧为零”，既然为“零”，自然也就谈不上补偿了。

　　对此也有网友幽默的指出70年使用期续期是一个伪问题，因为“按照目前的建筑安全标准，70年后的楼房肯定已经属于被强行拆掉的危房，而且如果你不幸购买的是偷工减料的问题建筑，更加不用70年时间”。但这对靠省吃俭用才买上房子的老百姓来说，实在是个残酷的现实，好不容易贷款还得差不多了，房子也都快到期了，抱着福荫子孙的决心，辛苦一辈子甘当“房奴”却也未必能得偿所愿，现在各地建设如火如荼，拆迁赔偿动辄几十万数百万，那也正是基于之前对大量的“私房”、“房改房”、“经适房”无土地使用权出让年限限制的折中作业，正因为无年限限制，所以到期并不需续费，国家无论是在70年内或70年外对其进行收回都要根据周边物业和经济水平作出评估，给出合理的补偿。而花钱买了70年土地使用权的现行业主们不但要在到期后续费，更在70年到期后按规定的补偿问题上无法定论而显得前途叵测。

　　“70年大限” 突破需要更多的智慧与勇气

　　正如有人所言，我们平常所谓的“买房”，其实只是在支付70年的房屋租金而已，我们根本无法“买断”任何一间房屋。

　　在破解“70年大限”这个问题上，90年《条例》、07年的《物权法》均无任何突破，只不过是在一遍遍的重复以前的说法而已。

　　对于一个住房自有率高居世界榜首的国家而言，房子，可能说是许多中国老百姓一生中最重要的财产了，然而，这部分财产却随着时间的流逝而“人间蒸发”，从某种角度上可以解析为是是制度公权力对私人财产的一种侵犯。不是40年、60年，80年或者100年，而偏偏是刚好的70年，因为之前法规的制定并没有听取公众的意见，因此也显得缺乏令人信服的科学依据，如果倾尽毕生心血买来只是一套70年租用期的房子，这还能称之为所有权吗?

　　按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现值，房屋资产的价值与房屋租金、租金的增长速度、投资回报率和房屋残值是密不可分。现在房价居高不下，远远大于租金的增长速度，市场经济和交易模式已经使人们的预期将房地产视为永久、无期限的私有产权。既然70年后地上建筑物“折旧为零”，房屋残值所剩无几，要求重新缴纳土地转让金和房子被国家无偿收回又有什么区别?

　　事实上，在这个问题的解答上，很多社会、经济学家也都有所探讨，我国是社会主义公有制国家，土地均属国有，在往“特色”发展的转型道路上，越来越多的私产阶级的出现使得制度在利益保护方上陷入两难的境地，到底保护私产多一点?还是保护公产多一点?这是一个决策的价值取向问题。

　　房价高企，50年后，当现今住宅的产权续期潮来临时，“有偿续期”“折旧为零”的地权设计难免不会压垮、摧毁这个看似坚不可摧的支柱行业，而如果是那样，突破70年大限，就不但需要慎重对待，更需要更大的智慧与勇气。