巨人法务

　　房产证拖延办理成普遍现象原因在于开发商“五证不全”、擅自变更规则设计等

　　陈先生2007年购买了长沙某楼盘的商品住房，2008年入住，但直到2010年3月房产证还没有办下来，陈先生告诉本报记者，由于房产证迟迟不能到手，全家户口没法迁到长沙，孩子在长沙上学成了难题。

　　房产证拖延办理成普遍现象

　　有同样遭遇的还有许女士。许女士于2005年12月20日在长沙市芙蓉南路的香墅美地购买了一套房屋，合同约定房屋交付使用后365日内办理好产权证。合同签订后，许女士随即交付首付款12万余元，余款29万元在银行办理了按揭房贷款。2006年5月30日，房屋正式交付许女士使用，按照合同约定，开发商应于2007年5月30日前为其办理好房产证。但是直至2008年底，房产证一直未见踪影，许女士多次找开发商交涉均被以各种理由推托。

　　2008年11月，许女士在多次讨要房产证未果的情况下，将开发商华菱置业有限公司告上法庭。最后，长沙市天心区人民法院依法判决被告华菱置业支付违约金2万余元，并在判决生效之日起30日内为原告许女士办理好房产证。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里提到的不动产我们通常指房子，依法登记的凭证即房产证，只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。若没有房产证，物权得不到保护，在办理交易、抵押时根本得不到相关机构的认可。

　　在本报记者对长沙楼盘业主的采访中，有少数楼盘一直未办理产权登记，至于开发商未按照合同约定时间交付业主两证的情况更是屡见不鲜。

　　开发商延期办证九大原因

　　很多购房者在房屋交付使用多年后却无法取得房屋产权证，原因各种各样，少部分是因为购房者未交清房款，或者提交资料不齐，但更多的则是开发商方面的原因。

　　业内人士分析，开发商无法办理房屋产权证主要包括以下几个方面的原因：1.利用集体所有土地开发的项目;2.未经立项批准的项目;3.未取得规划审批的项目;4.未取得“五证”的房屋;5.未经验收或验收不合格的房屋;6.土地或房屋未解除抵押;7.开发商未交纳相关税费;8.超容积率未补土地差价;9.擅自改变公共配套规划等。

　　除此之外，拖延办理房屋产权证不排除开发公司将购房人所购房屋进行抵押，存在一房多卖问题。

　　中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称房地产开发条例)第三十三条明确规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　由此可见，办理两证的主体并不是开发商而是业主。因为在房地产开发条例中，明文规定房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　房产局：15个工作日内可办好

　　2010年3月11日，记者在长沙市房产局了解到，如果资料齐全，一个房产证从申报到办理好一般只需15个工作日，最长也不会超过一个半月。

　　然而，业主想去办证实际操作是非常困难的。办证需要开发商提供“必要证明文件”，其中有“五证”——即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。

　　某房产公司销售部经理万辉说，“如果五证不全，开发商根本没法办理产权证。”

　　而有的开发商售楼时根本未取得“商品房预售许可证”，例如本报2009年7月关注的长沙万国城楼盘。仅仅未取得商品房预售许可证这一项，业主拿到房产证的时间就将被推后。

　　业内人士透露，除了规划和验收上会出现问题外，还有一种情况是，开发商虽然取得“五证”，但在楼盘建设过程中，一些开发商将土地抵押给银行获取贷款，而同时又将房屋卖给购房者。另外还有开发商采用在建工程抵押贷款的方式从银行取得建设资金，而将工程项目抵押给银行。对此类楼盘，在银行的抵押贷款还清之前，均无法办理大产权证，业主的分割产权证就更谈不上按期办理。另外，开发商未交齐城市配套费和各种规费的话，业主同样无望顺利拿到房产证。

　　律师支招：通过合同保障权益

　　目前各大楼盘在与购房者签订购房合同时均会就房产证办理期限作出规定，以长沙市为例，大多数楼盘在购房合同中约定是交房后365日内办理房产证，例如才子佳苑为交房365日内，万科金域蓝湾则为交房365个工作日内，该算法扣除了节假日。

　　另外，在开发商与业主签订的商品房买卖合同中，对两证未及时办理基本上都有“赔偿标准”。不过，这些赔偿标准显得非常随意，没有一个明确的界定。对逾期未办理好房产证的违约责任也各不相同，如前面提到的许女士的案例，违约金是总房款的5%，有的楼盘则是1%或者2%，这些都在购房合同中有条款约定。

　　在开发商拖延办理房产证问题上消费者应当如何维护自己的权益呢?(法制周报新闻热线:0731-84802117)湖南万和联合律师事务所刘洋律师作出了解答：

　　第一，针对未经验收或验收不合格的房屋，购房人应督促该开发公司尽快按规定进行修正，并到城市规划管理部门申请规划验收手续，验收合格后办理房屋产权证;

　　第二，针对开发公司“五证”不齐的房屋，购房人应督促其尽快向土地部门申请完善相关用地手续，及时申办房地产权初始登记，再办理房屋产权证;

　　第三，为防止开发商一房多卖或者抵押贷款，购房者应及时到房产局查询合同备案及房屋权属情况。此外，购房人还可以在签订《商品房买卖合同》时就对办理房屋所有权证的时限作出明确约定，以督促其尽快履行义务，如开发公司不能在约定期限内办理房屋所有权，那么购房者可以选择退房或要求开发公司承担总房价款一定比例的违约金。