巨人法务

　　业主代表受到人身伤害如何处理?业委会成立困难如何解决?公共收益到底如何获取?昨天，市业委会召开第四届年会，来自全市百余家小区的业委会、居委会、物业公司代表、维权专家及高校专家教授齐聚一堂，为业主们头疼的业委会成立难、公共收益及小区自治等这些说不清、理还乱的问题把脉、支招。

　　>>关于业主安全

　　代表受伤害希望限期破案

　　市业主委员会协会申办委员会召集人任晨光说，目前各小区普遍存在着业委会成立难问题，相关行政部门应给予积极支持。希望能协助业主大会筹备组拿到业主名单清册;杜绝业主代表受到人身伤害，在业主代表受到伤害时，能限期破案;协助业主界定共有产权;能准许业主大会以某种形式比如民办非企业等为法人机构。

　　>>关于物业矛盾

　　应和前期物业管理说再见

　　昨天，社区维权专家舒可心指出，在业主尚未入住之前，由建设单位指定的物业公司就浩浩荡荡进入社区，多年实践证明，前期物业管理这个制度设计直接导致了各种前期矛盾、业委会成立受阻和物业交接纠纷，这是一个很不公平的制度设计。

　　“前期物业管理带来了很多问题，”舒可心说，2003年，前期物业管理这一概念在《物业管理条例》中被明确，最近《北京市物业管理办法(草案)》对《物业管理条例》中的前期物业管理又进行了一些细化，“前期物业管理实际上利用‘前期’这个阶段，剥夺了业主们共同管理权的份额，这个共同管理权从业主专有部分转让时就应该拥有。比如，小区内的水、电费计费户名，目前登记的是物业服务企业，而不是建设单位和以后成立的业主大会，这样就导致物业公司在管理中对设备设施有实际控制权，这也造成了物业服务企业移交的困难。”

　　>>关于现场热点

　　公共收益最受业主关注

　　昨天，公共收益是业主们普遍关注的热点问题。

　　本报律师团、京华律师事务所律师马传贞关于物权法两个司法解释的发言一结束，不少代表就公共收益如何确定、怎样获取等问题现场发问。

　　“已经公摊的物业管理用房等，理应属于全体业主，如何伸张并落实房产证?”业主郑娟询问。“如果业委会擅自将业主共有的会所同意由物业公司出租给另外的公司经营，业主怎么办?”业主郝女士紧接着问。

　　马传贞说表示，物权法已经规定物业管理用房属于业主共有，鉴于目前无法办理业主大会房屋共有权证，各界人士正在呼吁。而郝女士所说的情况，业主可以提起撤销业委会决议的诉讼，然后根据物权法司法解释要求恢复原状，确认处分行为无效。

　　>>发言集锦

　　2006年12月，我们组建了“城市社区治理的体制创新研究”课题组，2008年7月至9月，对北京23个小区和606名业主进行了问卷调查。调查结果显示：物业冲突已经严重影响到社区和谐及城市基层社会稳定;64.5%的业主有积极的维权行动诉求;多数业主认为业委会能代表业主利益。

　　建议有关部门尽快解决业主大会和业主委员会的法人资格问题。——孙龙(中国人民大学国际关系学院讲师/博士)

　　住建部相关负责人称，我国的建筑寿命只有25年到30年。国家民用建筑标准规定建筑寿命不低于50年。我国建筑监理行业信用已破产。

　　建议设计“再监理”和异地交叉评估制度，对建筑监理加强监管。——吕岩公共知识分子

　　住房将成为我国城市居民最为主要和最为重要的私有财产，社区自治势不可当。