巨人法务

来源：会计网校 2007年8月3日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一幢房屋出租给乙居住，租期一年。2007年10月19日甲又将该已出租的房屋设定抵押与丙签订借款合同，并书面告知了乙。2008年4月19日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说法正确的是( )。 A.乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效 B.乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效 C.乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋的受让人签订新的租赁合同 D.乙在有效期内是否有权居住由房屋的受让人决定

【习题二】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发A小区，后期由于资金短缺，甲公司以A小区尚未完工的1号楼作抵押向银行借款5000万元，并办理了抵押登记手续。 2007年10月，甲公司开始销售A小区的1号楼和2号楼。在销售过程中，甲公司有如下行为： （1）销售1号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明1号楼已经抵押的事实； （2）以每年100万元的价格将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人说明； （3）以500万元的价格将已经销售的2号楼的规划用于停放汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资。 2008年3月，业主全部入住后成立了业主委员会。业主委员会发现甲公司前期聘请的提供物业管理的丙公司收费偏高，且服务较差。于是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘丙公司并与提供物业管理的丁公司签订物业服务合同。 要求：根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题： （1）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押是否合法？并说明理由。 （2）甲公司销售已经抵押的1号楼是否合法？并说明理由。 （3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司是否合法？并说明理由。 （4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司是否合法？并说明理由。 （5）业主委员会解聘丙公司并与丁公司签订物业服务合同是否有效？并说明理由。

【习题三】 下列关于抵押人权利的表述中，正确的有（ ）。 A.抵押人享有对抵押物的占有权 B.抵押人享有对抵押物的处分权 C.抵押人可以将同一抵押物设立多项抵押权 D.抵押人可以决定对抵押是否办理登记

【习题四】 抵押权和质押权都是担保物权，两者有一定的区别，对此表述错误的是（ ）。 A.抵押的标的物既可以是动产也可以是不动产；质押的标的物则不包括不动产 B.抵押权的设定不要求移转抵押物的占有；质权的设定一般要移转占有 C.抵押人可以继续对抵押物占有、使用、收益；质押人不能直接对质押物进行占有、使用、收益 D.抵押权设立需要办理登记；质押权设立不需要办理登记

【习题五】 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，可以发生效力的情形有（ ）。 A.因人民法院的法律文书，导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力 B.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力 C.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力 D.因人民政府的征收决定，导致物权消灭的，自征收行为完成时发生效力

【习题六】 所有权的行使中必须遵循一定的规则，对此下列说法正确的有( )。 A.按份共有中的份额本身并非单独的所有权 B.各个物权之间不得相互矛盾 C.一物的某一部分不能成立单个的所有权 D.一物之上不可以存在数个物权

答案

1、B 【答案解析】本题考核抵押权的效力。抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 2、（1）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押合法。根据《物权法》规定，正在建造的建筑物可以作为抵押物的财产。且以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本题中，1号楼虽然尚未完工，但可以设立抵押。 （2）甲公司销售已经抵押的1号楼不合法。根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本题中，甲公司未经银行同意，销售1号楼不合法。 （3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司不合法。根据《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分（如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利。本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙壁对外出租不合法。 （4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司不合法。根据《物权法》规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本题中，甲公司将车库对外出售不合法。 （5）业主委员会与丁公司签订物业服务合同有效。根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本题中，业主委员会的做法符合法律规定。 3、ABC 【答案解析】 本题考核点是抵押权的设定。抵押权人享有抵押物的占有权、收益权和处分权。以法律规定的财产设立抵押时，应当办理抵押登记。 4、D 【答案解析】 本题考核点是抵押权和质押权的区别。对于特定的标的物，抵押权和质押权的设立都需要办理登记。 5、ABC 【答案解析】 本题考核不动产的物权变动。因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 6、ABC 【答案解析】 本题考核点是一物一权原则。一物一权主要是指一物之上只能设定一个所有权，不是指一物之上不能设置多个物权，比如说甲将自己所有的汽车设定了抵押，那么在这个汽车之上就存在所有权和抵押权两个物权。因此“一物之上不可以存在数个物权”这个说法是错误的。