巨人法务

　　郑州市紫荆山路长江广场小区的开发商2008年把小区的整个地下车库卖给了业主吕某，吕某在取得车库的产权证后，把车库的一半地方改为盛放药品的仓库，造成业主停车难，本报10月22日、28日对此事报道后，业主们认为之所以出现这种状况，同房管部门认可这笔交易并颁发房屋权属证书有关。

　　业主疑惑：法律不允，房屋权属证怎能办?

　　昨天上午，在紫荆山路和东大街交叉口东200米路北的长江广场小区，部分业主说，2004年8月他们和物业公司签订的前期物业管理服务协议明确约定，业主可以租用小区地下车库。后来他们问开发商车库能不能卖，没有得到明确答复。一直到今年9月，有人把地下车库改成了药品仓库，他们才知道车库卖给了吕某。

　　业主们认为，地下车库属小区共用设施，根本不能卖给一个人，且《城市居住区规划设计规范》(属强制性国标)明确界定停车场属共用设施，建设部的《房屋登记办法》和《郑州市物业管理条例》都规定，共用设施不颁发房屋权属证书。但郑州市房管局却于2008年6月22日给小区的地下车库颁发了房屋权属证书，有了该证书，吕某才改变了车库的用途。业主们多次到郑州市房管局咨询，却没有人给出正式答复。

　　为什么开发商会把小区车库卖给吕某一人?开发商郑州长江置业有限公司负责人李某说，当初在大楼电梯口张贴了售卖车库的公告，但没有人买，只好卖给吕某一个人。对此，几位业主称，开发商根本就没贴过这个公告。

　　部门解释：办权属证，依据的是老“办法”

　　郑州市房管局发证中心副主任赵遂根昨天接受采访时说，按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，开发商在售卖车库时必须征询广大业主的意见，如果有多数业主愿意购买，开发商是不能卖给一个人的。开发商把地下车库卖给一人是绝对不允许的，按照现在适用的《郑州市房屋登记操作规程》，发证中心是不会给其办理房屋权属证书的，但该《操作规程》是2009年1月1日才开始实施的，而长江广场小区业主吕某地下停车库的房屋权属证书是2008年6月22日取得的，不能依据现在的《郑州市房屋登记操作规程》，只能依据老的房屋登记办法，而依据老办法是可以给吕某办理房屋权属证书的。

　　记者注意到《物权法》的实施时间是2007年10月1日，而发证中心给吕某办理房屋权属证书的时间是2008年6月22日，赵遂根说依据《物权法》的有关规定，不能把地下车库卖给一个人，但2008年《物权法》已经实施，为什么那时不能依据《物权法》呢?赵遂根说，他们不参考《物权法》只依据具体的《操作规程》，但新的《郑州市房屋登记操作规程》当时还没制定出来，只有依据老的房屋登记办法，并据此给吕某办理了房屋权属证书。

　　律师看法：《操作规程》不能大过《物权法》

　　“《物权法》正式实施后，房管局不据此办证，却依据和其相抵触的部门规定办证，这种做法不合适，部门规定怎能大过《物权法》?!”河南力天律师事务所丁香律师和河南国基律师事务所的李晴川律师一致认为，《物权法》正式实施后，部门的操作细则没出来，可暂缓办证，但如果办证就必须以《物权法》为依据，否则的话就是行政违法。把小区的地下车库卖给一个业主必然侵犯其他大多数业主的利益，这是违背《物权法》的规定的。

　　管城区法院荆向丽法官昨天接受采访时说，《物权法》规定地下车库首先满足业主的需要肯定不是一个业主的需要，开发商把车库卖给一个业主侵犯了大多数业主的利益。《物权法》已经实施，房管部门只认内部操作规程，却不以《物权法》为依据办证，这种做法不合适。