巨人法务

[导读]

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：

中国消费者报 游婕

房地产公司将已经抵押的房产买给消费者，消费者事后得知真相，要求与房地产公司解除房屋买卖合同并索赔。北京市朝阳区发生一起因出售抵押房引发的纠纷，一审、二审法院均判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》，除了判令开发商返还消费者购房款、赔偿经济损失，法院还判令房地产公司向消费者支付２０万元惩罚性赔偿款。什么是惩罚性赔偿？出现购房纠纷，何种情况可以索要惩罚性赔偿？相关专家对此进行了解释。 案件回放 出售抵押房消费者索赔１１８万元 ２００５年８月６日，吴女士与北京强佑房地产开发公司（以下简称强佑公司）签订了一份认购书，约定花１１５万余元购买该公司一套房屋。吴女士当天缴纳了３万元定金，并在两天后交纳了１１２万多元房款和２万余元公共维修基金。物业公司随后向吴女士交付了钥匙，并与其签订了《房屋使用、管理、维修公约书》和《供暖协议书》，吴女士缴纳了物业管理费、供暖费、垃圾清理费、电视初装费等共计８２００余元。同月２１日，吴女士又向物业公司缴纳了装修押金和管理费共计４５００元，开始对房屋进行装修。就在该月底，吴女士了解到自己所购房屋已于购房前被强佑公司作为抵押物，用于借款抵押担保。 吴女士认为，强佑公司出售商品房时，故意隐瞒该商品房不能办理产权手续、已经抵押的事实，应承担相应责任，便将其诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认双方订立的商品房买卖合同无效或者撤销该合同，强佑公司返还１１８万余元购房款及利息，赔偿１１万余元损失，并支付１１８万余元惩罚性赔偿款。 法院判决 房地产公司给付２０万惩罚性赔偿款 ２００５年１２月１９日，朝阳区法院查明，强佑公司已于２００５年８月１日将该套房屋抵押，并故意向吴女士隐瞒所售房屋已经抵押的事实，据此，该法院一审判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》，强佑公司返还吴女士１１８万余元购房款及利息，给付２０万元惩罚性赔偿款，赔偿６万元经济损失。强佑公司对此不服，上诉到北京市第二中级人民法院。 今年８月２１日，北京市二中院审理认为，强佑房地产公司属故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现吴女士请求撤销合同，返还购房款及利息，赔偿损失，并请求承担不超过已付房款一倍的赔偿损失，于法有据。一审法院根据案件实际情况酌定的赔偿数额，并无不当。强佑公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，不予支持，应予驳回。据此，该法院做出维持原判的终审判决。 律师说法 五种情况可索要惩罚性赔偿 多数消费者比较熟悉《消费者权益保护法》第４９条规定的加倍赔偿，什么是惩罚性赔偿呢？北京汇佳律师事务所律师邱宝昌向记者进行了介绍。 邱宝昌说，惩罚性赔偿与加倍赔偿是不同的概念，它是最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的，针对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、恶意违约、欺诈等行为，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。“商品房买卖中适用惩罚性赔偿的原则是卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，导致合同无效或者被撤销后所应承担的责任，而不是经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的加倍赔偿责任。”邱宝昌如是说。 邱宝昌还告诉记者，上述司法解释的第８条、第９条中对适用于惩罚性赔偿的房地产商违约和欺诈的５种情况做了相应规定。具体情况如下： ■商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。 ■商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ■出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 ■出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 ■出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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