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[导读]

终止营业税优惠政策预示楼市调控正式开始。“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式征收营业税是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。

终止营业税优惠政策预示楼市调控正式开始。“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式征收营业税是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者 不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买 房屋 的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。接受采访的多位专家表示，营业税细则对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。不过，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大，预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。业内人士指出，“政府传递的信号非常 明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。”同样是在23日这一天，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。杨红旭预计，明年一季度整个房地产市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还有其它政策出台；若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。光大证券新近发布的一份报告称，紧接着国务院层面，银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型等进行收紧，对异地购房进行限制等。营业税差额征收对市场影响不一。业内人士指出，该政策对二手房市场的实际影响远远小于此前的预估。与去年12月“131号文”出台优惠政策之前相比，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；而对于不足5年的普通住房，是全额征收的。现在政府把非普通住宅打回原形，而对普通住宅则由全额变差额，可见，普通住宅交易还是享受到了税收优惠。据测算，如果按照一套80平方米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算(房龄三年)，如果优惠取消按照全额计算的话，按照5.5%的税率计算，要征缴11万元的营业税，而如果按照差额，仅需要缴纳5.5万元。“两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。”对此，分析人士指出，营业税差额征收的细则体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。预计未来，除营业税成本有所上升外，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资心理预期也将缩紧。