巨人法务

位于长沙市繁华闹市区、湘江东岸的高层楼宇“欧陆经典”，其B座很多业主从去年下半年以来就与顶楼“3508房”业主的监护人(业主系未成年人)起了争执。方伯银等业主认为，“3508”房的主人于2009年3月在未取得其他业主、物业公司同意的情况下，将屋顶公共区域修建成玻璃房和花园，办起了“私房菜馆”。“3508”房业主的监护人却认为，他们当初以高出本栋楼均价约1倍的价格买顶楼房屋，就是因为与开发商约定了独占“屋顶花园”使用权，修建玻璃房和花园自行使用无可厚非。而有证据显示“欧陆经典”本身就是“商住两用楼”，从事经营活动是正当的。去年10月，方伯银等一批业主向长沙市开福区法院联名起诉“3508”房的主人。此案，被称作湖南“住改商第一案”。

开福区法院在判决书中指出，首先，屋顶平台是整栋建筑不可分割的部分，使用权成立与处分，必须以物权产生为前提。根据建设部有关规定，屋顶平台不计算在建筑面积内，且在未被登记为独立不动产的情况下，不应成为开发商保留所有权的对象。其次，建筑物楼顶空间缺乏构造独立性，其占有、使用、收益和处分，应归楼宇全体所有权人共同支配。此外，屋顶平台对整栋建筑有防雨、安全等特定意义，不能剥夺其他业主对屋顶的使用权。因此，法院支持方伯银等业主要求恢复屋顶原貌的诉讼请求。