巨人法务

　　10万买房定金被“限购令”堵个正着 定金退不成?

　　2010年10月，杨女士欲从曹女士手里买两套房子开饭店，在中介公司，三方签订了房地产买卖居间合同，杨女士交定金10万元。谁知，几天后杨女士得知大连出台“限购令”，一个家庭只能新购一套房，按此规定，她根本无法完成交易。杨女士便想解除合同，要回定金，但曹女士和中介公司却说是杨女士违约，定金退不了……

　　定金交完才知“限购令”

　　杨女士想开饭店，通过某房屋中介公司相中了曹女士位于沙河口区连华街某楼一、二层的两套房子。2010年10月15日，三方签订了两份《房屋买卖居间服务合同》，约定杨女士以300余万元的价格购买这两套房子，购房款需在签订该两份合同起的30日内存入履约保证银行。如杨女士中途悔约，杨女士不得索要定金，如曹女士违约，曹女士需向杨女士双倍返还定金。当天，杨女士交付了10万元定金。

　　定金交了没几天，中介公司就不断要求杨女士打购房款并签订正式购房合同，遭到杨女士拒绝，于是中介公司向杨女士摊牌：2010年10月11日，大连出台“限购令”暂定“同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房”，10月21日前签订正式购房合同的住房才不算“新购住房”，如果杨女士拖到10月21日以后再签购房合同，就在限购范围内，无法完成交易了。

　　“不可抗力”帮她要定金

　　杨女士陷入两难：是冒着巨大资金风险，赶在“限购令”实施前勉强交易，还是按照“限购令”停止交易呢?权衡再三，杨女士决定与曹女士和中介公司解除房屋买卖居间合同，并要回定金。但曹女士和中介公司却不干了，他们认为，是杨女士违约在先，按照合同约定，杨女士不得索要定金。杨女士很委屈，是新政出台导致合同无法履行，并非是她个人原因，定金凭啥不还呢?

　　今年1月6日，杨女士将曹女士及中介公司起诉至沙河口区人民法院，要求返还定金。法院审理后认为，三方的房屋买卖居间合同约定杨女士备款备件期限均为30天，而大连市出台的限购政策规定，“从10月21日起购房计入新购住房”，也就是说，房屋买卖居间合同履行期限到达前，杨女士受此限制只能新购一套住房，无法同时履行两份房屋买卖居间合同。限制购房新政的出台系《民法通则》所称的“不可抗力”，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。

　　日前，沙河口区人民法院作出一审判决，解除杨、曹二人及中介公司三方签订的两份《房屋买卖居间服务合同》，二被告向杨女士返还10万元定金。

　　记者名词解释

　　不可抗力

　　是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。

　　根据《合同法》的规定，当事人因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。