巨人法务

　　朱大鸣：神马一房一价都是浮云

　　神马一房一价似乎又要沦为浮云了?房地产调控已经到了一房一价都要上报的地步。权力对于市场的干预，达到了这种程度，岂能不扭曲价格?这样的规定据说意在打击欺诈，房地产调控乱吃药的疯狂行为，依然还在持续。

　　上海自发明了网上备案制，并由建设部在全国70个一、二线城市推广后，从而在整个宏观调控中起到了使房价推波助澜作用。这项制度的缺陷在于开发商害怕多次撤单而曝光，一次性提高房价的标价，其他竞争对手竞相仿效，产生了“多米诺效应”，一波又一波的把房价推向新的高峰。现在这项制度已经不再是戴在他们头上的紧箍咒，而是成了他们推动房价的金箍棒了。

　　此前，发改委要求从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，无疑有利于解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题，有利于维护消费者的合法权益。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案，此举显然含有遏制开发商任意涨价的用意。

　　实际上，房地产市场价格为什么涨得这么凶，上涨周期为什么这么长，越来越多的人已经发现了其中的秘密。当成本驱动和货币驱动形成双驱动的时候，这样的市场岂能不年年涨?当货币贬值逼着居民去投机才能保值的时候，这样的市场岂能没有需求。当土地成本、税收成本不断筑起高房价的防洪墙，这样的房价系统最终会形成“地上悬河”。实际上，故意制造买卖双方的对立，将高价格的负面效应都转嫁给供应方的时候，一再出台一些不着边际的政策，最终扭曲了整个市场。

　　应当说，中央政府对于房地产调控决心很大，温家宝总理接二连三表决心，展示中央对于房地产调控的重视。假期内，温家宝指出，中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。实际上，中央调控房地产市场的决心和出发点都是好的，确实现在房地产市场面临着系统的风险，但是，正如很多人都已经看出的那样，当前房地产市场最大风险在三个方面。

　　一个是货币驱动太凶猛的风险。货币超额供给已经是不争的事实，这并不是最关键的，最关键的在于，这种超额供给的主体是不均衡的，谁能贷到款谁发财，这是一个很现实的问题，即在货币贬值速度过快的情况下，对于借款人是有利的。这些大量的信贷资金，并没有真正的去投资实业，而是去虚拟市场赌一把，甚至有的放高利贷了。这样，大企业炒地皮，小企业炒房子，本来就供需矛盾失衡的房地产市场，又加上这么强烈的投机和投资保值需求，实在值得我们认真思考了，为什么我们的货币政策收紧之后，不但无效反而火上浇油?难道这是独特的现象?事实上，这种境况很危险，这种危险是到了最后，无论采取什么措施，都难以阻止风险的剧烈释放。

　　第二个系统性的风险是人民币升值带来的成本过快上涨，这样会增加供应的难度，而且，土地成本和税费成本已经使得整个房地产市场价格体系成为地上悬河了，不可能将防洪堤筑到天上去，再不去削减中间成本，那么整个房地产利益链都要最终玩完，包括作恶者和无辜者，都会吃亏的。人民币升值不仅导致了中国资产价格人为地上涨，而且导致了价格诱导方向都拥挤到了房地产领域了。大家都担心中国的实业，于是很多大企业大集团都将房地产作为利润增长和风险规避的最佳场所。这种，各种各样的风险，都集中表现在房地产领域了，一旦房价如同过山车那样，最终吃亏的是成千上万的百姓和我们的金融系统。

　　最后一个风险是行政替代市场的风险。按理说，无论是市场还是政府，对于资源的配置都是有效的。从房地产市场来说，政府管好保障房，管好土地财政和减少多如牛毛的税费，房地产价格的风险就能控制。商品房市场，作为具体而微的博弈双方，在进行市场行为，应当受到保护，而不是受到处处干涉，这是最基本的原则。权力干涉越多，寻租和不必要的管理成本越多。房地产市场的风险不是市场性的风险，而是各种非市场因素太强，导致整个市场处于尴尬的境地。如果真的想让中国房地产市场健康持续的发展，为居民谋福利，那就消除这三个最大的非市场的行为，这才是治本之策。