巨人法务

　　商品房有偿续期是否否定了物权

　　70年大限，一直是笼罩在房屋产权头上的阴影。由于法律规定在续期问题上的模糊，始终让中国式房屋产权难以成为真正的“恒产”。“有偿续期”的立法动向一经披露，立即引起舆论的诸多忧虑。如果立法通过土地使用权的有偿续期，意味着房屋产权的拥有必须不断购买才能维持。这样的产权，本质上讲算不上是产权，而只能算作承租权。

　　房产是重要的物权，对于一个家庭或个人倾其全部和一生的财力购买的住房来说，这样的物权等于全部家底。有偿续期事实上会让全部家底成了别人的财产，只有反复缴纳土地出让金，自己才有享受自己财产收益的权利。这样的规定等于在一定程度上否定了公民的物权。舆论对这一立法动向的批评也集中于此。

　　其实，有偿续期不光对公民物权有影响，而且会让地方政府的土地财政依赖症愈加严重，对改善民生、调整经济结构乃至国民经济整体的健康发展都会产生不利影响。

　　近几年各地大搞土地开发，地方政府靠大量出让土地保持地方财力的增长，创造出惊人的GDP数字，有的甚至把土地财政当成了刺激发展、捞取政绩的主要手段或唯一办法，寅吃卯粮，不把地卖光誓不罢休。结果导致城市房价飙升，住房成本大涨，居民消费能力严重透支，造成内需不足，其他产业发展受到明显影响，客观上制约了经济全面协调可持续发展。正因为土地成了最值钱的东西，围绕土地的腐败交易、违法征地、暴力拆迁等问题屡禁不止，有的还发展成为影响稳定的群体性事件。如果有偿续期立法通过，无疑又为地方政府以70年为周期持续从土地上扒层皮提供了法律支持。可以设想，地方政府必将更加依赖土地财政这种技术含量最低、操作最简单的财政创收手段。有限的土地可以反复卖，由此导致的一系列负面后果、社会问题将永远难以消除。

　　中国实行土地公有制，城市土地所有权归国家而非个人所有。但这和土地所有权、使用权分离并不冲突，与公民个人长期拥有使用权也不矛盾。公民个人房屋所有权的实现，理应包含房屋所占地皮的使用权。法律应该明确这一自然合理的权益归属，从根本上杜绝地方政府用有偿续期的手段损害公民的房屋产权，让土地财政失去不断发展膨胀的土壤。这样做，有利于地方政府职能转变，迫使地方政府把财政增收的诉求转向更好地为发展经济提供各种优质服务上去，而不是死盯着卖地的钱。

　　当然，土地公有制意味着公民使用土地是要付出一定代价的。目前在购买商品房时一次性缴纳土地出让金(一般已含在房款里，由开发商向地方政府代缴)，未来可以考虑以定期向国家缴纳房产税的方式体现个人有偿使用土地，一方面可以细水长流的方式减轻土地使用者的一次性负担，一方面通过科学的房产税制度设计，实现中央和地方政府利益的均衡兼顾，在根治土地财政的同时也适当维护地方政府的合理土地收益。