巨人法务

　　核心提示：清远市某小区十多年无门牌无地址，处于“半烂尾”状态，还有因第三期仍闲置未建，社区物业缺乏统一管理，环境日渐变差。小区业主要求开发商形成统一小区。开发商称愿意与业主一起解决问题。

　　住了十多年的小区无门牌无地址，社区物业由于缺乏统一管理，环境日渐恶劣。家住清远市区旧城西门岗畜牧科学研究小区的叶女士向本报报料，这个“半烂尾”十多年的小区，最近开发商突然易主，第三期住宅开始动工。老业主们似乎看到了改变现状的机会，为了有个良好的居住环境，实现老小区与三期物业统一管理，叶女士代表小区业主，向新建第三期项目负责方、清远市城乡规划局等“讨说法”。

　　清远市城乡规划局相关科室负责人回应，在审批报建时该局严把关，至于后期统一物业管理问题则不属于规划部门管辖范围。律师则建议，原业主可以通过业委会授权委托三期的物业管理公司接管原蓄科小区，从而实现封闭式管理，形成统一小区。

　　承诺封闭小区却成单体楼

　　“想要一个封闭小区也这么难。”最近，叶女士代表小区原业主与新建第三期项目负责方、市规划局等斡旋。

　　事实上，早在去年5月，清远旧城西门岗蓄科小区业主已向清远市城乡规划局反映，该小区十多年来处于“半烂尾”状态，第三期仍闲置未建，社区物业由于缺乏统一管理，环境日渐变差。

　　根据清远市城乡规划局提供的资料显示，该小区地块原规划方案由13个单元共4栋8层的住宅楼组成，其中11个单元组成一个横向U型，2个单元位于U型的中心位置。目前已建成东侧和北则两栋共6个单元住宅，其中北侧的城区畜牧科院所集资楼层报建并验收，东侧4个单元的住宅楼没有办理报建手续。

　　据了解，蓄科小区在2000年前后分一期、二期开发，至2003年前后，119户业主已先后入住该小区。叶女士在2003年以850元/平方米的价格购买，2004年搬进居住至今。“当时知道是集资楼，但开发商说以小区形式开发，所以就买了。”叶女士回忆说。

　　但从2003年至今，蓄科小区第三期的土地没有开发，近十年来一直被用作临时收费停车场。当初开发商宣扬的“小区楼盘、布局合理”并未兑现，小区俨然成了几栋单体楼。楼栋内环境很差，下水道、化粪池堵塞、绿化带成了菜地，一些业主忍无可忍，将房子转手他人，还有更多的业主住在这里，希望等来小区的重生。

　　看着小区周围以往的荒地都建成了高楼大厦，该小区业主多次追问项目原开发商代表究竟小区第三期何时动工建设，但一直没有得到明确答复。

　　原业主担心后期物管无着落

　　去年，他们终于等来了消息：第三期马上要动工了。然而烦恼也接踵而来：传闻第三期土地已经转让给其他开发商，且将不按照最初的规划图来建设，这让许多业主无法接受。

　　据业主来信反映，去年5月，清远市城乡规划局核实了第三期地块已经权属为清远市宏翔投资有限公司，并进行修建性报建，报建名称为“宏翔商住大厦”。该局要求，该公司按原规划执行：用地性质为二类居住用地，折算后容积率不大于2.37，建筑密度不大于30%，绿地率不低于35%。

　　“由于原有规划是十几年前的，跟不上时代了，开发商提出修改规划是允许的，但必须在原有的数据指标下进行。”清远市城乡规划局相关科室工作人员告诉南方日报记者，宏翔商住大厦规划图第一次出来后，该局召集业主代表开会，征求业主意见。面对两栋17层楼的规划，业主代表们持反对意见，认为原来小区规划只有8层，建17层会影响到其他楼栋的安全问题，并提出可以接受层高为10层左右。

　　汇总业主意见后，规划局再召集业主代表及开发商代表双方沟通。这一次，开发商拿出的规划图将原规划中区域两个单元取消，改为小区庭院绿化、花园等，并设有地下停车场，东西两侧各规划一栋11层商住楼，其中东侧一栋为写字楼，南侧则只有两层，并设置两个小区出入口。如果加上早期已经建成的一二期，小区将成“口”字封闭形，新的小区将有3个出入口。对此，业主代表基本同意。

　　然而看似完美的规划，在一些业主看来还有很多隐忧：毕竟一二期和三期是不同投资者开发，合并为一个封闭小区是否能实现？现在面向规划小区内的商铺门口是否均会改为向马路开放？后期物业统一管理是否能实现？

　　7月18日，宏翔商住大厦的《建设用地许可证》公示插在该地块现场，让一些业主再次紧张，他们认为，这是违规公示，因为7月3日他们提出的异议尚未得到规划局回复。

　　对此，规划局相关科室工作人员表示，《建设用地许可证》公示只是补办此前的手续，与《修建性详细规划总平面批后公示》可同步进行。规划部门职责主要是从技术上监督、审核、批准，目前从规划上该小区规划已经做到围合小区标准，至于物业统一管理问题，属于业主和物业管理公司之间的问题，和规划技术方面问题无关。

　　声音

　　规划局

　　新建小区为围合小区

　　清远市城乡规划局在回复函中提到，根据宏翔商住大厦公示的方案，该方案已与北侧、东侧建筑形成了围合式内部庭院，并要求建设单位与原业主协调，形成统一管理小区，如果协调不成内部庭院须敞开共享。从修建性规划图来看，小区新建的物业与前期物业形成围合小区，并分设三个出入口。只要设立门岗就可以成为封闭式管理。

　　对于业主提出的商铺出入口对外等其他要求，上述复函也表示，在审批报建时严把关，不允许所有商铺、办公室除紧急消防出口外的其他经营性出入口向庭院开设。

　　另一方面，经过沟通协商后，开发商向规划局和西门岗蓄科小区业主递交了《承诺书》并明确：只要原业主同意并承诺按照相关规定缴交相应的物业维修基金、物业管理费，由全部原业主递交齐全相关文件，该公司承诺将“西门岗畜科小区”和“宏翔商住大厦”形成统一管理小区；在原业主同意并递交齐全相关文件前提下，该公司承诺解决原建筑物外面的渠道疏通问题。该公司承诺在项目建设过程中做好安全措施，确保小区内已建楼房的结构、基础设施的安全。

　　开发商

　　愿和原业主一起解决问题

　　“一些原来的业主已经转手房子给别人了，接手房子的人为了省钱不同意交相关管理费用。”业主代表认为，开发商要求全业主同意，这是强人所难，并没有诚意建成封闭小区。因此，他们不得不继续申诉、并对规划公示提出异议。

　　对此，宏翔投资有限公司相关负责人潘先生表示，要求全部原业主写委托书是符合法律规定。“我们本着不违法、不侵权、大家好的出发点做事。”潘先生说，项目开发完后将交给物业公司管理，管理涉及的费用需要业主承担，如果部分业主不愿意交管理费，物业公司也很难接管下去。

　　“即使现在答应老业主建成封闭式小区，但业主如果仍旧不愿意交纳相关费用，这对后期管理同样不利，只是将矛盾后延了而已。”潘先生表示，开发商很有诚意与原业主一起解决问题，而要求全业主委托是法律规定，并非他们过分要求。

　　律师

　　原业主可通过业委会委托物管公司接管

　　对于接手的开发商是否有义务建成封闭小区，并委托物业公司接手项目先期开发的物业管理问题，广州律师事务所的龚律师表示，主要是看现开发商获得土地开发及相关经营权利的合同上，是否附带这些条件，如果没有，仅仅是受让土地使用权后进行开发，现任开发商就没有义务这样做。

　　而对于规划变更问题，只要符合相关程序和手续也是合法的。现开发商要求全体业主同意并授权物业公司管理也是符合法律规定的。如果原来的119户业主成立了委员会，可以通过业委会来向物业公司发出委托。

　　龚律师建议，原业主可以先召开业主大会并成立业主委员会，然后通过业委会授权，委托宏翔商住大厦的物业管理公司接管原蓄科小区119户业主，从而实现封闭式管理。