巨人法务

　　【孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)】孟晓苏：各位同行、各位媒体的朋友们，大家下午好!非常感谢主办单位北京大学、南方报业传媒集团，能够举办这样一个关于房地产各个方面内容的研讨会。这是对房地产事业的支持。

　　昨天我发表了意见，今天下午是研究金融问题，我把这一年来我对房地产金融方面的新得的拿来向大家报告。我们的创新就是把国外先进的东西和国内的结合起来，

　　我们国家所提倡的建立创新型国家其实就是把国外的先进东西和国内结合，毛泽东思想就是马克思主义的先进理论和实际的结合，而邓小平的理论也是国外现代市场经济的理论和国内实际的结合，我们正是在这种结合上找到了中国发展的道路，而我们中国房地产业是在创新中发展的，就是一种结合，就是把现代房地产的发展思想和中国的实际结合。本身房地产的起源就是一次创新，我们知道在建国到30年左右的时候我们的房地产业基本消失了。虽然当时讲的主要是建筑业和住宅往问题，但是实际上讲的就是在一年滞后产生的中国房地产业，中国房地产业的产生是在1981年一月份根据邓小平同志的讲话，我们的老前辈们创立了第一批中国房地产企业，创始人是中国房地产第一任董事长肖童老先生，他是中国房地产之父，昨天晚上我代表故去的老先生领取了房地产业特别贡献大奖，因为他和杨盛先生是最有资格领取奖项的，从他创立房地产公司开始，到现在已经有28年了，而深圳，我们所在的深圳是引领中国房地产业的一个重要城市，中国的房地产深圳作为中国改革开放的前沿，很多第一都产生在深圳，将近30年以来，已经发展和造就了大批的房地产企业，现在有6万多家将近7万家了。

　　我是在1992年加入到房地产开发的行业，我在房地产公司工作的时候，我的董事长是建设部原副部长，后来当过房地产行业十年会长的杨慎先生，副会长是现在当成国务院副总理的王岐山先生，他们都是中国房地产行业的创始人，等杨慎先生退休了，王岐山先生高升了，董事长没人当了，我就当了董事长。我做了房地产业，所以也把很多厉以宁这些的经济学大家也带进了房地产业。在1996年，我在厉以宁老师的指导之下完成了我的毕业论文，我还特别被派到美国麻省理工学院做了半年的访问学者，从那里学了很多在从新加坡的先进经验，在我的博士论文里提到的房地产应该成为中国经济的支柱产业，提倡住房制度改革、以及发展住房金融的革新建议政府要建立保障性住房的职责和要求，后来都在各方面的努力下变成了现实，而到了98年在国家推动住房制度改革的时候，成立了课题组就是以我为组长，当时杨盛先生等等都是顾问，我当课题组组长是有原因的，因为我的博士论文有两章节整个搬进了建议的内容。

　　我在2000提出的把房地产列入房地产的支柱产业的建议，我们现在一直在坚持。10多年来，我和我的同事们一直在以创新的精神在为房地产业提出建议。也一些变成了政策，有一些没有变成政策。现在我们仍然还要用一创新精神，因为刚刚召开的四中全会要求我们不断学习掌握和运用一些新知识、新经验，这样才能引领中国经济和我们的产业。在各项创新中，我们最关注的题目之一就是房地产的金融创新，因为房地产和金融业在国外就密不可分，在我们这么多年的创新中，我不断地把国外成熟的房地产金融产品引入到中国来。(PPT)这些就是我们的一些建议。2003年我提议引进反向抵押贷款，讨论了6年，现在法律法规已经允许推动这个产品了，2005年我建议引进的房地产信托投资基金也获得了国务院的支持，现在也有一批金融创新的业者在积极推进。94年我提出的股权投资基金也是国外的东西，现在已经允许在业内进行试点。这些要么已经变成实践，要么正在变成实践。

　　今天我要和大家交流的是这么四个产品，有的已经实行过了，其中最成功的就是住房抵押贷款，这是我们在房地产金融创新方面一个成功的案例，1996年这个产品是我和几位专家向国家提出来的，而不是当时的银行界提出来的。当年受到了国务院的肯定，但是银行还不愿意普遍接受，因为有一些行长讲，国有企业都借钱不还，老百姓借钱怎么会还呢?怎么样能够说服他们，让这些银行愿意做房地产的住房抵押贷款呢?我们就到银行的行长会上讲，我刚刚从美国访问回来，我讲在美国住房还款最好的是华人。我说我们中华民族是人类历史上最早的定居民族，当我们的祖先日出而做，日落而息的时候就是在土地上耕作，所以我们的祖先对土地有特殊的感情，一有钱有会买地置房子。大家都看过电视剧《闯关东》，主人公一有钱就买了地修房子。我讲了之后他们开始相信了。然后就开始做，一做发现真的是好东西。

　　所以住房抵押贷款就发展很好，不仅推动了房地产的销售，而且改善了银行的不良资产。现在银行统计，在各项贷款中，住房抵押贷款的不良率最低，小于1。我们现在有一个幸福人寿保险公司，我问过很多银行的行长，我说什么是住房抵押不良贷款，他们说，老百姓4个月不还钱。抵押贷款的坏帐率和不良率不是一回事，坏帐率被央行的人一度说成是对银行有风险，到底抵押贷款对银行有没有风险呢?有一种，但是不是购房，是购车。习惯上我们把购房和购车都称为购置固定资产。后来购车的贷款不能叫固定资产了。这些购车的不良贷款怎么样解决呢?银行搞了房车联贷。现在老百姓个人贷款中，住房抵押贷款的比率高达82%以上。由于房贷的发展，也使得国家把住房贷款作为调控房地产的一个手段，当我们整个经济不景气，需要启动房地产市场的时候，我们会发展房地产贷款，而松绑二套房贷。所以最近有一部分人又觉得房地产过热了，又想限制房贷了。不管它的政策是不是符合实际，但是因为有了住房贷款，才使得主管部门多了一个调控的手段，这才是事实。

　　现在我们讲讲现在和未来。第二个产品叫做房地产信托投资基金。就是REITs，这也是我们这些年来主张引进的。REITs就是房地产投资信托基金。这是国外来的词。后来在全世界都进行了很好的实践，中间也出现过问题，在美国也发生了问题。

　　现在在全亚洲有90多个REITs，我们中国大陆还没有，我在2005就建议引进REITs。什么叫REITs?简单来说就是我们老百姓个人买房可以出租，然后收租金，但是老百姓个人的能力所不及的，大型的商场、写字楼，个人买不起了，国外的办法就是汇集老百姓的资金收购这些物业，然后出租，分给投资人，而且把他的投资单位可以拿去上市流通。所以形成了这个金融衍生产品——REITs。我们曾经请国外的金融专家讲创新，他们都普遍有这个说法，说不讲REITs，就没有别的创新可讲，我们都知道，REITs是国外的一个实践，这个已经是在国外证明是成熟的金融产品。到底怎么样在中国启动REITs呢?

　　我曾经成立了一个公司，试图从工业厂房启动REITs，但是发现不现实，从2007年8月，国务院通过了一个决定，要解决中低收入家庭的住房困难问题，我建议用REITs扩大主管部门对廉租房的持有能力。因为廉租房需要建设，建设完之后，谁来持有呢?国务院在2008年通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，讲到把它作用公共服务的一项职责和房地产改革的一项重要内容，政府要掏钱，做了决定之后，当年总理就讲中央政府安排49亿。地方政府投入几百亿。

　　结果中央政府的49亿安排了，地方政府的钱没有拿出来。后来中央政府投入68亿，地方政府也要增加，结果第二年又没有出来。到了2008年底，国务院又把保障性安居工程的建设，特别是廉租房的支持力度当成10项措施之一。由政府投资4千亿，拉动整个9千亿来推动保障性安居工程的建设。这个措施够大，4千亿是政府投入，而很多是国债。另外的5千亿怎么来?建之后是不是有9千亿持有。

　　中央政府拿出10%的土地出让金投资廉租房，但是在去年最应当建设廉租房的2008年，那个时候又拿不出钱来，不是不差钱，是差很多钱，因为房地产收益下降，土地收益下降使地方政府没有那么多钱，所以如果发行REITs，政府就有能力来建设，包括企业也可以投资建设，银行也可以贷款，如果没有人收购经营，银行不敢贷款，因为贷款就把它贷给房东了，这个房是卖不掉了。

　　所以我们需要一个工具，建设之后，由一个社会基金持有，这个股票可以上市流通，对上市的游资是一个很好的鼓励，我们提出这个建议不是空穴来风，是因为国外有很多的经历，包括香港一个REITs是运用一些商铺和停车场发布REITs，现在很有下跌，虽然股票下跌，但是他的收益还有5.5%。在美国甚至还有监狱的REITs，谁来交租金呢?总不能让犯人和犯人家属交租金吧。是政府交租金，政府把监狱卖给REITs，就把财政资金解决出来了，但是每年要交租金，政府的压力就轻了。最近美国的经济困难，美国的一个州长要卖洛杉矶的一个监狱，卖给谁呢?可能卖给哪个公司啊?不可能，还是政府来管理。

　　由政府交租金，这个做法就是卖了再赎回来，就解放了他的财政资金，用财政资金做更多的事，但是要承担租金。我们的廉租房总比美国的监狱强，我们的收益低，但是租金不低，很多的廉租房都是成本不高。第二户型受限，总价不高。现在对廉租房的面积主管部门正在争论，但是判断这个价格不会超过10万元一套。第三就是商业看好，所以租金越高。第四，政府补贴是没有问题的，这是政府的职责。第五，可以挂一些城市商业。第六就是关于税费减免。

　　如果REITs从其他的商业物业起步行不行呢?比如办公楼、商场，而且是免税的。其实最大的问题就是对这些物业的免税问题难以解决，因为你讲不清楚啊。为什么给你的商业物业免税?因为你是REITs，为什么不能给别的商业物业免税啊?所以现在应该说按照我们的建议，通过廉租房来突破，通过廉租房发REITs，不仅可以解决政府资金的困难，还可以解决免税的问题。因为这方面任何人都没有困难。我和一个省长说过，如果不能免税，政府就得补贴，穷困户还得交租金。这种思路推而广之，既然廉租房可以做，那么其他的租赁房为什么不可以做呢?这样我们中国的租赁市场缺乏租赁主体的问题就可以解决。如果有了REITs就有了这样的租赁主体，国外的很多租赁主体就是这样的基金。我们这个建议提出了几年，去年的年底得到了国务院的支持，国务院常委会提出了创新融资方式，包括用房地产信贷投资基金、股权投资基金拓宽投资渠道。而且搞了投资的试点。而大量有现金的机构通过持有物业获得稳定的收益流和资产增值。

　　我们再思考可以不可以用REITs来推动现代政府的公益工程，推动和谐社会的建设呢?可以。特别是在上一轮的经济发展初期政府投资了三万亿，都是优质资产，通过现代金融工具就可以把固定的变成了流动的。这些东西谁也搬不走，但是可以卖给社会，政府收回资金，这种股票又可以上市流通，又可以给金融市场带来好的金融产品。现在关于推动REITs的事情已经在主管部门的引导下开展试点了。现在我们的金融机构还是由央行进行管理，央行不能管理股票，还是通过发债来发行REITs，这个不是真正的REITs。现在国外的REITs有很多的变形，我们支持目前央行的做法。总是要在REITs方面往下走一步，未来随着REITs不断在中国的推进，REITs会逐渐规范化。

　　这种REITs的产生将会对房地产的经营方式会有一个推动。它不是房地产经营方式，但是可以改进房地产目前必须卖掉项目才能赚钱的模式。可以通过租赁的方式。而且商业物业可以上市吸纳资金，就可以给社保基金等提供一些入市的载体，我们投资者一方面按年收租金比较稳定，另一方面资产持续增长，可以获得更多的好处。

　　第三个要讲的是房地产股权投资基金，这个也是1994年前，我写的《投资基金理论与实务》一书把投资基金介绍到中国来，这是在中国介绍产业投资基金的第一本书。有人翻译成私募股权基金。但是因为这个观念引进的时候正是我们国家严格地限制金融和房地产结合的时候，所以在这之后，虽然我们发展了ITO的PE，发展的风险投资的VC，但是没有发展和房地产结合的产业投资的渠道。

　　我们保险公司已经成立了两年多了，现在大量的资金也赖帐。怎么办?现在国家允许保险公司投资不动产，我认为可以设定一些金融工具让保险公司投资，而不是要成立一个房地产公司来投资。只是通过原有的上市公司进入我们的市场。在去年的国务院常委会上，在支持房地产信贷投资基金作为一种创新方式的同时，也支持股权投资基金作为房地产的金融创新方式。保险公司要投资房地产，通过PE是一个好办法，但是一定要找到一个安全可靠的项目，不要忘记了房地产的资金正是老百姓养老保命的钱，特别是人寿保险的资金都不是个人的，都是社会的。

　　所以一定要找一个安全可靠的项目，那些项目安全可靠呢?这就是我昨天给大家介绍的，中房的800多个老小区的改造问题。因为中房集团曾经在28年中建立了2800多个小区，在80年代的时候20%的房子都是由中房建的，另外的20%都是自建房，联建房。真正的综合开发配套建设就是由中房启动的。于是乎推动了住房商品化，这些小区已经破旧了，但是位置都是在城市的黄金地段。当时还觉得二环路以外远呢?现在一看北京的二环路就是市内啊。这些才是真正的“地王”。

　　这些老城改造，可以释放1亿2千万平方米，总规模是5600亿。这个小区本身的旧区改造得到了地方政府的大力支持。这些地方住的不是穷人，都是单位买房分给机关干部和职工的。我们小区就出现过这样的现象，下班之后，大家都赶快回家去抢停车位，然后再打的出去吃饭。现在我们的改造方式光靠老公司自己慢慢改太慢了，所以需要建立这样的PE，按照中华人民共和国设定的旧区改造基金，帮助中房加快规模，而这个项目有比较好的收益，第一批筛除的项目是30多个，就在市中心，现在是28万平方米，一改造变成35万平方米。改造之前房价是3000元，改造之后，周边的房价是5500元/平方米。而在昆明的新东华小区也是市中心的位置，改造之后所有的居民都可以回迁，而且可以得到比原来大10%—20%的面积。而且他们原来没有土地证，改造之后也会得到房产证，所以老百姓都很支持。所以作为保险公司，我们希望用这种杠杆作为保险资金和其他的社会资金进入的渠道，这也是一种金融创新，就是把PE引入到中国的房地产市场。如果这个发展了，我们房地产市场会有进一步分工，就是投资商和开发商分开了。

　　最后我讲讲反向抵押贷款，6年前，我把反向抵押贷款的建议递交给刚刚上任的温家宝总理，他当天就批示了，主管部门研究后，很快决定要开办这个反向抵押贷款。但是这个一等却等了6年，为什么?因为法律法规不健全。现在已经到了可以推进反向抵押贷款的时候了，为什么提出要把反向抵押贷款引入中国呢?因为在中国，已经出现了像欧洲、美国出现过的情况，就是有很多有房产的老人，他们没有多少退休金，没有多少存款，就出现了像美国出现的一种叫“住房富人、货币穷人”的人。而最近十年，美国的反向抵押贷款大幅度发展，美国人发现不用搬出这个房子也可以把这个房子的利益逐年领取。而我们现在的制度，老人家的房子要么卖了之后，没有家了，要么就是传给子女。在西方早就有这个产品，就是把房子抵押给金融机构，老人按月领取年金，每个月领取的额度根据房产的品质决定，并根据老人的平均剩余寿命计算，还要减去房屋的折损，然后确定给老人每月给多少钱，这个是把抵押贷款反着做。反向抵押贷款有的人误解为一种银行产品，其实不是一种银行产品，而是一种保险产品。

　　这非常适合中国的国情，因为中国的老人没有多少积蓄，现在买保险来不及了。但是这个房改使很多的老人一下子有了自己的身家。把这些财产释放出来，通过他的房子提供养老，这正是中国以房养老的最佳选择。如果实现这个方式，对中国老人的好处大了，第一就是启动房产金库，补偿老年生活，就是有人提出的“60岁以前人养房，60岁以后房养人”。第二就是解除经济顾虑，愉快延长生命。第三就是增强生活自信，保持社会尊重，老人如果没钱就没有办法保持尊重啊。一旦入了这个保险，老人有钱了，日后儿子儿媳看你的时候，你就塞给儿媳妇2000块钱。这是笑话。第四就是保护弱势群体，有利社会稳定。

　　可以让一些没有钱、而有房的老人老来有靠。有人说我不入行不行?行，但是如果不入的话，有要小心中国有没有遗产税。第五就是实行“遗产税”后，可以依法避税。美国共和党代表富人的一代，小布什上台的时候承诺取消遗产税，结果以比尔盖茨的父亲为首有100多名富豪签名，不同意取消遗产税。说对美国的年轻人不公平。所有中国早晚要实行遗产税，但是入了反向抵押贷款，就不用遗产税了，因为你的房子已经在你死之前就领光了你的遗产了。你就没有遗产了，这套房子就不作为遗产了，所以可以依法避税。有人说这个方法很好，有人说是夫妇两个一人抵押一套好呢?还是两个人一人抵押一套好呢?我觉得两个人各抵押一套好。这样对个人比较有利，这样也可以促进消费。如果两个人共同抵押一套的话，就要注意老夫少妻的情况。

　　反向抵押贷款对社会观念的影响也很大，别的不说，就是中纪委说的有利于反腐败，有一个59岁现象，说的是国家公职人员和党政干部，担心退休之后，生活质量不好，所以利用职权做一些腐败的事情。也损害了执政党的形象。我们看这个照片中的几个人都是属于“59岁现象”了。比如田风山，他曾经是国土资源前部长。他受贿500万，他认为自己没有500万，但是实际上他的房子值多少钱呢?按照市场价格计算的话，就是520万。所以一个有520万的资产的老人(还不算存款)，他为什么就为了500万的受贿，把自己从一个人上人弄成了阶下囚。为什么呢?不就是因为没有我这个反向抵押贷款吗。所以有一个管高级干部判刑的人给我说，如果有了你这个产品，会有一半的干部不会犯罪了。

　　对保险公司的好处就更大了，特别是有效地扩大保险公司的规模，因为房地产的价值不断提升，使得这个保险公司的产品更加安全。为什么现在还没有推动呢?是因为保险公司的创新能力弱。所以会出现一些“一张保单骗全国”的情况。把一个很体面的行业办得不那么体面了，其实就是缺乏好的产品了。我们金融业就这么调侃自己，说“一人搞证券，全家跟着骗;一人搞银行，全家跟着忙;一人搞保险，全家不要脸。”所以保险公司第一担心房价下跌，抵押缩水。但是这些年我们看到，房价不但没有下跌，而且持续上涨。所以对保险公司没有必要担心这些。

　　第二个担心就是保险公司担心土地70年使用年限满了之后怎么办?因为以前没有《物权法》，现在有了《物权法》了，现在允许保险公司投资不动产了。但是它同时又是一个保险产品和投资产品。

　　第四，有人说，你得转变老人的观念，他们愿意把钱留给子女，我觉得他爱入不入，因为在中国有至少有10%的老人家庭是没有子女的。房子传给谁啊?其实还有很多的老人有第二套、第三套房。不一定把所有的房都传给子女，还有一些子女主动探询能不能为老人上这个保险。在2007年成立的幸福人寿给了大家一个新的希望。大家希望把以房养老的反向抵押贷款在这个公司开展起来，当然我们也这个过程当中也遇到了一些法律障碍，现在法律问题刚刚解决。

　　人生养老不仅需要经济给付、起居照料、还需要亲情关怀。有了反向抵押贷款之后，前两者都可以解决了，但是亲情关怀还是需要的。那个时候，只要常常回家看看就可以了。这种产品开发出来，就可能会使得我们房屋的多种功能进一步体现，包括现有的居住功能、投资功能和养老功能。这几种功能不是我提出的，而是厉以宁先生在为我写的书所著的序言中提出的。

　　我们现在面临着房地产的新的发展，我们需要金融创新来推动房地产的新的发展。我讲完了，谢谢大家!