巨人法务

为了透彻剖析物业之病的成因，摘除行业痼疾，《今地产》从本周开始，展开为期一个多月的“深圳物业管理真相调查”，并推出系列报道，为广大市民追查物业暴力问题、物管费过高问题、公共设施收益流向问题、业主委员会被操控等问题提供投诉的平台，以求解决物业管理机构与业主之间的矛盾，完善社区治理方面的经验，推动物业管理更加健康有序的发展，并通过市民参与，短信投票，评出“深圳市民最满意的十佳物业管理企业”。

　　读者投诉热线：83146169 83900475

　　焦点问题之一：

　　物业费到底高不高？

　　物业公司一边喊着“收支不足，举步维艰”，一边却出现物管公司大打出手抢小区管理权的情况。如果现在普遍2元／平方米以上的收费，仍让物业公司如此难以维生的话，那为何物管公司仍要死死抓住手中的小区管理权不放？

　　记者调查发现，用工支出(员工工资)可以说是物管公司费用支出的重头。“除了必需的管理人员和行政人员外，保安、清洁工、园丁等工作人员的工资，都与小区的具体情况成正比。” 一个从事物业管理多年的全先生表示解释说，小区越大、出入口越多、绿化越好，需要的相关工作人员就越多，用工支出的费用也就越大。“如聘请一个保安的费用是1000元／月，一个出入口24小时最少需要3个人轮班。小区的出入口多的话，需要请的人就多，费用也相应增加。”但他表示，一般来说，以一个建筑面积为10万平方米的住宅小区来说，如果每个月收取的费用能达8万元，就可维持日常的运作。也就是说，普通小区住宅管理费0．8元／平方米就维持了小区管理处的盈亏。

　　但是，除了物业管理费外，物管还代收停车费、垃圾处理费、代收水电费以及裙楼商铺的租金、管理费等。除了一些新建小区的水电费是业主直接在银行划账外，其他的均是物业管理公司的显性收入，并可纳入自己的财务收益的项目。

　　按照业内人士所透露的数据，记者以一个总建面积10万平方米，并拥有200个停车位的普通纯住宅小区为例，如果按照管理费1元／平方米／月、停车费300元／个(月保)的较低水平来计算，仅这两部分的收入，物业管理公司一个月就能达16万元，比全先生所说的8万元最低运营标准，超出了一倍。

　　焦点问题之二：

　　公共设施收益如何分配？

　　根据《物权法》规定：建筑区划内的道路、公共场所、公用设施和物业管理用房属业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　电梯广告收入、游泳池对外开放的收入、公共场所出租收入、公共用地辟为停车位的收入……大部分小区业主都不关心这些收入流向，从而流入了物业管理公司的私囊。即使有业主委员会要求物业管理公司归还所得收益，但也是数目不分明，被大打折扣。

　　其实，不要小觑了这些小区公共设施的收益，有些甚至可以小区一年的物业管理费。记者以电梯广告收益为例，采访了一些专做电梯广告的广告公司。该公司销售人员表示，每部电梯有3个广告位，一般收费为每个广告位520元／半月，但是对于他们究竟付给物业公司多少费用，他没有具体透露。按照这家广告公司工作人员透露的价位来计算，以一个规模不大的小区来计算，小区如有5幢楼，共20部电梯，电梯广告位60个，每月每个广告按千元收入为准，这样算下来，电梯广告的每月收入就近6万元。那么，该小区仅电梯广告费一项每年收入70余万元。当然这样的数据只是理论上计算，实际操作过程中广告位的效果和位置起了决定性作用，价格也是相差非常大的。

　　但是大部分物业管理公司解释，广告收入主要用于公共设施维护，如电梯维护、清运垃圾、小区绿化等。

　　焦点问题之三：

　　业委会究竟被谁操控？

　　其实，物业管理纠纷如果有业主委员会的介入，一般都可以迎刃而解。但是，物业管理纠纷多出现在还没有建立业主委员会的新小区，或者业主委员会与物管公司狼狈为奸。

　　正因为业主委员会在维护小区日常生活的角色越来越重要，也认识到其对物业公司抗衡带来的严重后果，有此物业管理公司要不百般阻挠业主委员会的成立，要不从建立之初就开始操控业主委员会使其成为傀儡。

　　业主委员会本来是用来维护小区广大业主利益的，但一些物业管理企业为了给企业谋取利益，操纵业主委员会的选举，自己拟定《业主管理规约》，侵害业主权益。

　　焦点问题之四：

　　物业暴力何解？

　　保安打人事件频发，侵犯业主生命和财产的问题必须得到正视。其实，不止发生在物业问题上，保安的失范与失责已引发了众多的纠纷和刑事案件。物业公司对保安的招聘、管理、培训也存在疏漏，因此，才会发生诸如小区保安殴打业主的一系列荒唐事件。

　　同样，一些小区物业则是通过恐吓、殴打业主来达到震慑作用，以其威迫业主不再维权闹事。但是这种方式牵涉到当前全社会的和谐与公民生命财产安全。只要存在黑社会化的组织及其危害行为，就必须严格依照刑律进行惩罚。

　　记者点评

　　每个人都可能成为业主。如果现有的物业管制状况得不到改善，每个人都可能面临文中记者所了解到的业主承受的遭遇和“灾难”。因此，完善物业法律法规，推动物业制度改良改善，不仅仅是职能部门和专家学者的事情，它更关系到每一位业主、每一位公民的切身利益。

　　正是基于此，《今地产》本期推出深圳物业管理真相调查报告，将试图对物业管制状态进行进一步的调查。进而配合政府相关部门，约请权威学者专家以及各界人士，共同探讨当下中国物业管理方面的各种政策制度问题，以提出更加全面系统的建设性意见，为中国物业改革建言献策，共同构建和谐社区。

　　为此，我们欢迎所有的业主、物业公司以及其他各界人士，向我们讲述发生在你们周围的故事，提出你们自己的观点和建议。

　　投票方式

　　你对物业公司的服务满意吗？欢迎大众对物业公司过往的服务进行点评，评出您心目中最优秀的物业公司；同时也欢迎大家对目前物业公司不完善的地方进行指正，让这个行业发展更健康、更完善，更能为大家提供优质的服务。

　　请读者根据以下各个项目，对各公司的表现进行投票，调查结果将于12月底公布。

　　详见“问卷调查表”并Ｅ－ＭＡＩＬ：ｗｂｄｃｘｗ＠126．ｃｏｍ。

　　投票评选方式：编辑短信 ｇｗｂ＋编号发至106691607（每条0．2元）。

　　调查时间：2009年11月25日－12月30日

　　您心中最满意的物业管理公司（部分） 详细请见本报PDF

　　物业公司满意良好 合格差

　　1．中航物业

　　2．中海物管

　　3．莲花物业

　　4．天健物业

　　5．万科物业

　　6．华强物业

　　7．金地物业

　　8．开元国际

　　9．龙城物管

　　10．华侨城物管

　　11．振业物管

　　12．北方物业

　　13．福田物业

　　14．特发特力物管

　　15．熊谷物管

　　16．国贸物管

　　17．中旅联合物管

　　18．万厦居业物业

　　注：其他物业公司将陆续上榜，本报将跟踪投票情况，曝光市民最不满意的物业管理企业。