巨人法务

　　自12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税减免时限将由2年恢复到5年”的消息后，为降低购房成本，越来越多的市民加入到抢购二手房的热潮中来。眼看着12月31日越来越近，很多赶在年底前办理二手房过户手续的市民的心跳也在加快。 对此，业内专家表示：赶购房末班车最好算算时间，避免仓促交易带来的风险。

　　在买家蜂拥入市之时，业内专家也在提醒，留心仓促买房带来的交易风险。其中赎楼、资金监管、交房、过户等环节都可能存在风险。同时，急赶末班车的市民也要留意时间差，避免因新政出台仓促入市而错过优惠时段。

　　昨日，本报记者专访了昆明多家品牌中介公司负责人，就年底购房存在的交易风险，为您提供解决之术。

　　1 计时 要赶购房末班车须过银行贷款关

　　案例一：市民李先生听到消息之后，正加紧挑房、买房。但面对交易过程中的诸多环节，李先生顿感茫然，不免手心捏着一把汗。“我最关心从买房到过户需要多久，营业税、利率在哪个时间点上可以敲定，我现在买房能不能赶上这两趟末班车。”李先生表示。

　　应对措施

　　昆明荣城房产经纪有限公司常务副总经理毕永国： 1、要赶优惠班车最重要的莫过于落实相中的二手房的房龄是否在二年以上。2、办理过户手续。买卖双方签订购房合同后，就可以办过户手续，之后7个工作日内出新房产证。一周内银行会办抵押手续，水电过户等可以同时进行，前后不超过10天。只要把材料交到房管部门，然后在12月31日之前核税、交税，就能搭上营业税减免政策末班车。3、拿着过户手续的收据后，就可以到银行办理按揭贷款。只要银行通过审批，即使是明年才放款，也不会影响你享受营业税的减免政策。

　　2、赎楼 赎楼方式有窍门

　　案例二：周小姐想乘此良机买一套二手房用于自住。但她看中的房子还未还完银行按揭款。于是，中介提出可以办理赎楼手续，但对于赎楼的技巧和省钱方式，她并不太清楚。

　　应对措施：

　　裕兴不动产经纪人王林：如果你相中的二手房房龄在二年以上，但原房东是通过银行按揭购房，且目前还未还完房贷，就需要赎楼。

　　赎楼有两种方式。第一种是买家向银行借款帮业主赎楼，第二种是业主自己向银行借款赎楼，买家再向银行借款帮业主还清赎楼的借款。目前交易通常做的是第二种方式，因为债权债务比较清晰，买卖双方比较安全。

　　如果选择买家向银行借款帮业主赎楼，作为借款人的买方风险较大。一旦业主的产权出现了问题，例如被查封交易不了，那么作为借款人的买方就只能按照原来约定供款。如果业主自己向银行借款赎楼，买家再向银行借款帮业主还清赎楼的借款，即使产权出现问题也不会牵扯到买家。只是第二种方式虽然安全但会多出一笔赎楼利息支出，而一般业主会让买家买单。

　　3、首付款 拒绝把资金打入中介账户

　　案例三：市民赵先生正在办理二手房购房手续，准备交付首付款。 “中介机构说银行放款很麻烦，为加快交易速度可把首付的钱打到公司账户上。我担心资金的安全问题”，赵先生表示。

　　应对措施：

　　昆明东函房产经纪有限公司总经理刘汝东：一些不正规的小中介机构有可能因为资金紧张而挪用款项。因此，首期款一定要进行银行资金监管。

　　4、按揭

　　将按揭条款写进买卖合同案例四：市民刘小姐在某二手房机构的购房合同上看到有这样一条约定：“如果银行发放贷款不足以支付房款余额的，买家必须在3日内补齐”。刘小姐表示，这样的条款对于购房者来说压力过大，一不小心违约了就要承担定金及违约金损失。

　　应对措施：

　　云南鑫金桥律师事务所薜冰峰律师表示：银行信贷政策随时改变，规避这种违约风险，必须通过购房合同条款去保障。可以在购房合同上约定，因银行原因导致不能达到约定贷款成数的，可以解除购房合同。同时，在办理按揭之前，购房者可以跟中介机构索要房产证复印件，然后拿着复印件及成交价格向各家银行咨询可以贷款的成数。

　　5 交房 谨防交房出现楼拖拖

　　案例五：市民刘先生想在年底之前，把手中一套二手房出售，他也物色到了出价较为合适的买家，可是他却为交房而发愁。原来，这套二手房此前一直租住给一名女孩。刘先生在卖房前，没有跟女孩说明情况。现在买家要来收房子，而女孩却不愿意搬走，交房时间成了未知数。

　　应对措施：

　　裕兴不动产经纪人王林：在二手房交易中，要留心租客优先购买权。在与租客签订租房合同之前，就应该与租客约法三章，书面列明具体租客应搬出的时间，倘若此前疏忽了这一点，事情就会很麻烦。

　　对于购买二手房的购房者来说，还需要额外注意的是在购房合同中写清楚交房时间及延期交房的违约责任，如有家具电器一并出售，也应在合同中附上一份家具电器清单。

　　6水电物管过户 从房款中预留水电押金

　　案例六：罗先生买房后第一天就发现，原业主的水电及物业管理费并没有交清，该如何是好?

　　应对措施：

　　刘汝东：可以在过户之前找小区物管了解原业主的缴费情况，也可预留水电押金。即如果还没有到物业公司收取费用的时间，可以与原业主商量，从房款中预留2000元作为水电、物业费押金，以避免欠费而令买家蒙受损失。