巨人法务

　　民间买卖房屋，签了合同付了钱，如果没有过户，这买卖关系到底有没成立?许多人根据自己的常识，可能会做出不同的判断。最近，记者在绍兴仲裁委员会看到两个类似的案件，却有不同的裁决，可能会帮助大家理解这到底是怎么回事。

　　一房二卖，卖方不义却有效

　　今年6月，市民周先生将自己的一套二手房在市区几家中介公司挂牌出售，挂牌价为75万。但此后因为价格问题，一直没有售出。7月18日，周先生与戴先生达成协议，以70万的价格出售，当天双方签订了《房屋买卖合同》，并约定一周内支付房款，并交付产权证等。

　　不料，两天以后，又有一位秦先生在另一中介公司看到周先生的房子，并愿意以挂牌价75万购买。周先生想，产权证还在自己手里，不妨就这样卖掉了事。7月20日，周先生又与秦先生签订买卖合同，双方于当天房款两清。秦先生动作也很迅速，于次日即办好了相关过户手续。

　　7月24日，戴先生与周先生联系，表示要付款交房，却被告知房屋已另卖他人。戴先生觉得周先生毫无信用可言，非常生气。便依据合同中的仲裁条款，向绍兴仲裁委员会提起仲裁申请，要求周先生履行合同。

　　仲裁委审理后认为，在本案中，周、戴之间并没有办理房屋过户登记手续，因此，戴先生尚未取得房屋的所有权。而周将房屋卖给了秦先生，并且办理了过户手续，则秦已获得了房屋的所有权。此时，虽然合同有效，但戴先生已经无法要求周继续实际履行了。据此，仲裁委驳回了戴先生要求周先生交付房屋并协助过户的仲裁请求。

　　卖后想悔约，法律不支持

　　去年10月3日，市民张先生与何先生签订房屋买卖合同，张先生将城东某小区一套122平方米的二手房折价98万卖给何先生，并于当日付款、交房。由于正值国庆期间，何先生没法及时办理房屋过户手续。此后，何又到福建经商，房屋转租给了别人使用，却将过户的事情搁下了。

　　今年6月，何某终于想到了应该办理房屋产权过户手续，发现在有关手续上还需要张先生协助，遂找到张。不料，张听说其尚未过户，先是吞吞吐吐，不愿协助。过了一天，张先生竟然以房屋尚未过户，合同没有生效为由，要求中止买卖关系，并表示愿意全额退还房款，并补贴相关利息。考虑到近半年来房价已明显走高，何先生认为张先生做事不地道，当然予以拒绝。

　　不料，张先生在有关“内行人”的提醒下，竟然根据合同约定，向绍兴仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认买卖关系无效。因为根据《城市私有房屋管理条例》第九条规定，“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”据此，张先生认为，虽然双方房款两清，但未办理房屋产权变更登记，该房屋买卖行为系无效的民事行为。

　　但是，仲裁委于近日作出裁决，确认房屋买卖协议有效，并要求张先生在裁决生效三十日内协助何先生办理房屋产权变更登记。

　　专家说法：买房过户别迟疑

　　同样是没有过户，为什么有不同的裁决，对此仲裁委的有关人士作了解释。他们指出，根据合同法有关规定，房屋买卖合同并不因没有过户而不成立。

　　根据《物权法》规定，我国对房屋等不动产物权的变动，采取登记要件主义，即以登记为物权变动的要件，非经登记不得对抗第三人。所以，如果卖方将房子又卖给他人，且已经过户，原来的买方就无法要求卖方履行合同。但是，如果卖方没有将产权过户给他人，仅仅以没有过户要求推翻合同，法律也是不支持的。不管怎么说，对于已经购买的房子，只有及时过户，才能确保自己的房屋产权的稳定性，这是大家需要记住的。