巨人法务

　　立法目的和依据错误，应推倒重来

　　——评《北京市物业管理办法(草案)》

　　《北京市物业管理办法(草案)》(以下简称“草案”)立法目的和立法依据错误，混淆所有权法律关系和合同法律关系，违反宪法和法律，严重侵害所有人业主的财产权和人身权，应终止该草案立法方案，待重新理顺法律关系后，依据不同的法律关系分类立法。

　　草案第一条[立法目的和依据]：为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　1、规范所有权关系，立法目的只能是保护所有权人，参杂其他非所有权人，必然侵害所有人的所有权。

　　草案第一条中的“规范物业管理活动”，从字面意思理解，只能是物业所有人业主对自己财产的管理活动，这是纵向的所有权法律关系，规范这种法律关系的立法目的，只能是保护所有权人业主的财产权，而不应涉及与所有权人无关的物业服务企业和其他管理人的权益。

　　我们可以通过与《物权法》第一条“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”的比较中看清这个问题。《物权法》的立法目的就是保护权利人的物权，而不涉及其他非物权权利人的权益。

　　既然草案的立法依据是《物权法》，那么在立法目的上也应当符合保护业主物权的目的，而不应参杂其他非物权权利人的权益。当然也有人会认为，草案的立法依据还有《物业管理条例》(以下称“《条例》”)，那么，也只能是证明《条例》的立法目的也是错误的，而《物权法》是其上位法，草案只能服从上位法。

　　2、规范平等主体之间的合同关系，必须以《合同法》为立法依据，否则主体间就不可能享有法律上的平等。

　　如果说草案第一条“规范物业管理活动”，是指聘用物业管理活动，即横向的平等主体间的合同关系，那么就不能混淆为物业管理活动，而应写明为“规范聘用物业管理活动”，只有在这种聘用合同关系中，才可能有草案第一条中写明的立法目的——“维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设”。 “物业管理活动”与“聘用物业管理活动”有着本质区别，涉及的主体、法律关系都不相同，两者混淆将直接违反调整这两种法律关系的上位法。

　　如果说草案第一条是为了规范聘用物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，那么立法依据就应当写明《合同法》，并且严格按《合同法》的规定规范聘用物业管理活动。如果不依据《合同法》，那么聘用物业管理活动的主体之间，必然不是平等的合同关系。而草案中，违反《合同法》的条款比比皆是。

　　鉴于草案立法目的和立法依据的严重错误，导致大量具体条款违反《宪法》和法律，在此不再赘述。

　　综上，草案既要在规范业主的物业管理活动中，参杂保护物业服务企业和其他管理人的权益，又要在聘用物业管理活动中，不依据《合同法》来要求物业服务企业和其他管理人，这种特权主体为中外立法史上罕见。

　　当然，即使草案通过了，广大业主也不可能接受。所有权关系与合同关系是两种不以人的意志为转移的客观存在，由此产生国家层面的两部大法《物权法》和《合同法》来分别调整。试图劈开《合同法》的调整，强行将两种社会关系扭曲缠绕，谋取不受《合同法》调整的合同利益，必然扰乱社会关系和社会秩序。由此导致大规模的“欠费”、社区的内乱乃至可能发生的社会动乱并非危言耸听，请立法者三思。