巨人法务

　　在气温骤降至零下五六℃的北京，因为被停止了供暖设施，强大的地产商潘石屹在自己建造的建外SOHO里受冻。万般无奈之下，潘石屹写了一封求救信。他在求救信中说，“恳请政府做广大业主的主心骨，让阳光照进北京CBD的核心区。”

　　自建物业停暖

　　潘石屹挨冻写信求援

　　事实上，建外SOHO东区已经到了崩溃的边缘——受两家物业管理公司之间的交接纠纷牵连,建外SOHO东区目前所欠的能源费(包括水费、电费、热力费)、保洁费等各项费用或已高达1500万元左右,北京市供电部门已经威胁要随时拉闸限电。

　　而这只是危机的一部分。根据北京朝阳区供电公司的停电通知书显示,“因建外SOHO东区拖欠我公司电费5202173.31元(未含电费滞纳金),我公司将计划于2009年11月18日上午8时以后随时对建外SOHO东区采取停电措施。”

　　据了解,水、电、热力费、人工费用加在一起,目前建外SOHO东区的欠费或已高达1500万元之巨。

　　一个小区扎入两家物管

　　建外SOHO物业管理的吊诡之处正是在于，一个小区，却有两家物业公司。

　　根据相关资料显示,建外SOHO最初的物业公司为赛特国际物业管理有限公司(下称“赛特物业”)。2008年10月9日,赛特物业发出公函称,该公司拟对公司董事长、总经理及各项目上负责人进行离职审计,并指定了专门人员接手原高管工作。

　　然而，建外SOHO小区原业主委员会不同意赛特物业任命的建外分公司副总经理一职。2008年10月13日,建外SOHO小区原业主委员会相继下发了与赛特物业解除物业管理委托合同的通知书以及为此事召开业主大会讨论表决的公告。

　　同年10月14日,建外SOHO小区原业主委员会与宾至国际物业(北京)有限公司(下称“宾至公司”)签订临时托管协议。

　　但是对于突如其来的宾至公司,赛特公司并不予承认。但这没有办法改变宾至公司已经迅速进场的现实。一个已进,一个未退,建外SOHO东区从此被卷入了这场物管之争。

　　在此后的一年时间内,这个小区的业主们开始困惑于该向哪家物业公司缴费的现实之中。而就在潘石屹博客的照片上,还曾有物业公司人员和业主差点大打出手的场景。在纷纷扰扰之中,建外SOHO的各项常规费用收取工作陷入停滞了将近一年。

　　宾至物业负责人周鹏在接受媒体采访时说,建外SOHO每月需要400万元左右的物业费维系,但每月能收上来的物业费仅有200万元,为了先满足保安、保洁人员的开支,水电气热等能源费用只好拖欠。

　　背后的资金纠纷

　　实际上,争夺项目管理权只是两家公司的表象而已,其背后或还隐藏着诸多的资金谜团。这几乎是每一个发生物业纠纷小区的共性。

　　在驱逐赛特物业后,建外SOHO小区原业主委员会指控,该公司非法占有该小区物业费13527135.01元。

　　赛特物业负责人刘吉说,该笔费用的确是从建外分公司账目上划走,但其原因则在于建外分公司大约有10名员工的人事关系在赛特总公司,“这10个人的薪酬是由赛特总公司垫资代发,建外分公司需将这笔费用返还给总公司,二者的关系并不属于非法占有,而应是一个集团公司内部的财务往来。”

　　但有业主指出,尚有更多的资金谜团仍然无法解释。就在赛特物业发出审计通知之后,除了宾至公司的神速到来之外,赛特物业建外分公司的财务账期、印章以及会计凭证就离奇失踪、失控,至今难觅踪影。

　　潘石屹发“求救信”

　　11月10日,潘石屹发出了名为《建外SOHO雪天断电停暖,居民急切等待政府救援》的求救信,请求“政府部门协调干预,彻底解决建外SOHO目前的混乱状态”。

　　在11月10日的求救信中,潘石屹提出了一个过渡方法——由潘所属的北京丹石投资管理有限公司提供一个第三方资金账户,所有业主可向这个第三方资金账户交纳物业费,此后由第三方资金账户与费用所欠部门及公司完成结算,以恢复小区的正常运行。

　　潘石屹的“求救信”很快得到了反馈。11月19日下午3时,已有第一批建外SOHO东区业主向这个账户上交费。

　　但这只能是一个权宜之计。而潘石屹提出的第三方托管过渡方案也受到了质疑。有说法认为,在涉及物业管理的条例上,并没有所谓第三方平台的概念,也就是说,这种举措可能合理,但并不合规。

　　朝阳区房管局相关人员说,“潘石屹代收物业费的做法,在法律是没有具体的依据,但面临停电危急关头,只要保证资金安全,支出透明,且得到大多数业主的认可,也可以看作是一种维持社会稳定的办法,所以政府是支持的。”

　　而建外SOHO的物业负责人周鹏对潘石屹的做法并不认可,“我们与业主在物业费收缴方式上是有法律合同的,潘石屹绕开我们的做法不合法,我们不接受。”同时他还认为潘石屹的介入“别有用心”。

　　潘石屹对此回应说,“有一个家庭,家里的保姆出现了偷钱事件。让这个家欠缴了电费、供暖费等等,家面临着停电、停暖的危险。这个家向政府的法院提出了起诉,公安部门也对保姆的这起行为立案。家里的主人自己再掏钱去交电费、交供暖费去解决燃眉之急。保姆说,你不能交钱,这是非法的。这家人就是今天的建外SOHO”。