巨人法务

　　提要：”　　另外，对于共有物权的问题，刘新树说：“一期业主购房签订的购房合同、交付的购房款以及土地使用权证均没有包括公摊和分用公共土地，也没有公摊和分用公共房屋。“那么，如此说来，芙蓉别墅山庄已被审批的规划之内余下的未开发完毕的30多亩土地，现有业主应该享有共有部分的共有权和共同管理权。

　　17年，一个呱呱坠地的小毛孩可以即将面临他的成人礼;17年，奥运圣火可以从巴塞罗那燃烧到北京……17年里可以发生太多的故事，然而也就是在这17年中，芙蓉别墅山庄房产项目不但未能完工，而且还两次更改规划。

　　由湖南嘉湘房地产开发有限公司开发的芙蓉别墅山庄，位于长沙市岳麓区观沙岭。作为长沙最早的高档别墅楼盘之一，从1993年开始动工开建，到了今天，小区二期仍有38亩地尚未开发，2009年10月22日，芙蓉别墅山庄拟调整总图在网上公示，将以前规划的二期别墅调整为一栋5层住宅、一栋18层住宅、一栋30层住宅和两栋33层住宅。

　　对于规划的更改，业主们向长沙市规划管理局成功申请了规划许可听证会，上周五，此次听证会在熙源酒店召开，规划局负责人、开发商代表和业主代表参加了会议，在“规划调整是否需要通过2/3业主同意”这个问题上，三方都进行了举证并展开了激烈的辩论。

　　“1993年，我局批准芙蓉别墅山庄总图，到2002年4月23日，建设方提出申请，要求调整规划总图;2002年9月17日，我局经复核总图容积率1.42满足技术规定的要求，原则同意对调整的总图予以审定。”对于芙蓉别墅山庄项目的第一次更改，长沙市规划局总工室工作人员汤照照介绍说。

　　第一次规划的调整是在2002年，业主们反映对于2002年的这次调整都不知情，到了2008年，长沙嘉湘房地产开发有限公司于7月15日再次提出申请调整规划，而这其中原因就是原总图与2007年市政府批的控制性详细规划有冲突，所以申请调整规划。

　　根据汤照照介绍，2008年8月14日，规划局组织召开滨江新城成果审查会，认为从节约用地的角度出发，考虑到别墅用地与现有的国家政策相矛盾，同意芙蓉别墅山庄二期用地由总图用地调整为二类地用地，规划容积率调整为3.0，控高100米。

　　开发商：合同中不包括公摊与公共面积

　　作为自1992年起芙蓉别墅山庄开发商的常年法律顾问，刘新树可以说是芙蓉别墅山庄从无到有的历史见证人，刘新树认为，“芙蓉山庄项目出具规划至今有17年之久，当时的规划已滞后于长沙市发展的实际需要。”

　　另外，对于共有物权的问题，刘新树说：“一期业主购房签订的购房合同、交付的购房款以及土地使用权证均没有包括公摊和分用公共土地，也没有公摊和分用公共房屋。”

　　对于芙蓉别墅山庄业主土地公有分摊面积这个问题，嘉湘房地产开发有限公司给国土局去了一个询问函，长沙市大河西先导区管理委员会国土规划部在复函中表示，“经查芙蓉别墅山庄国土证上‘使用权面积’为其购买的有效土地使用面积，没有包括分摊和公共面积”。

　　业主：更改规划需2/3以上业主同意

　　与开发商的观点不用，业主代表唐春花认为：《物权法》第4条“物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第17条、第73条规定：业主除对住宅享有专有权，对专有部分之外的共有部分享有共有权和共同管理权;这些共有部分包括建筑区内的道路、绿地、公有场所、公用设施等。

　　“那么，如此说来，芙蓉别墅山庄已被审批的规划之内余下的未开发完毕的30多亩土地，现有业主应该享有共有部分的共有权和共同管理权。也就是说，30多亩土地上的道路、绿地、游泳池、网球场、幼儿园等，应归业主享有，任何单位和个人，无权侵犯。”唐春花继续说。

　　另外，唐春花还指出《物权法》第76条规定，改建、重建建筑物及附属设施应由业主共同决定。规定要求，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主总人数2/3以上同意，才能通过。

　　而据了解，长沙市嘉湘房地产开发商于2002年、2009年向规划局递交申请变更规划时，并拿不出2/3以上面积及2/3以上住户同意的证据。