巨人法务

　　只有私权得到保障并达到神圣的地步,才能阻止公权的滥用,从而达到公民在财产权利方面的改善。

　　随着一系列房地产调控政策的出台,房地产领域又成关注热点。笔者想从法律角度谈一点看法。

　　目前,商品房在一般的市场交易行为中,基本可以按照民法原则进行,但与开发商之间的交易事实上不是按照公平交易的市场法则来进行,体现了房地产法律体系的巨大困境。为什么这么说?

　　如果认为商品房所有权人已经通过与国家的约定取得了国有土地使用权,那么,国家在没有与商品房所有权人解除土地使用权契约前,不能将其转卖开发商。实际情况是,开发商通过跑规划、跑土地批文的形式越过与个体房产所有者的市场交易环节,将自己打扮成城市建设者等各种形式的貌似为了公共利益的执行者,使其与商品房所有权人本应采取市场交易的买卖关系转化为政府高度介入的行政关系。具体表现就是,当开发商与房产所有人讨价还价达不成合意时,不是好见好散,而是通过评估等一系列极其违反市场经济的行为纳入到强买强卖的行政干预中去,使房产所有权人一步步走向深渊,万劫不复。

　　深入剖析以上现象可以看出,在目前的房地产法律体系中,国家是作为土地所有者和管理者的双重身份出现的,即国家作为房地产利益的一个方面参与对房地产利益的争夺,这样就不可能或者很难保持公正立场了。这里所说的国家当然不仅仅指政府,有时候还包括其他相关公权部门的介入。笔者接触过一个拆迁案例,据笔者了解,不但政府相关部门,甚至人大和法院也没能完全置身事外。

　　目前,关于包括姜明安教授在内的北大五学者对于《城市房屋拆迁征收管理条例》修改所作的努力,笔者与北大教授张千帆的观点一致,认为这并不能从根本上解决问题。笔者的建议是,应该采取最严格的公共利益认定程序,实行最公正、方便、快捷的救济程序,完全确认宅地所有权人的利益主体地位。因为财产所有权人只有在市场经济制度下,才可能最大限度保护自己的合法权益,任何包括征收在内的非市场程序都有可能对私有财产造成巨大侵害。应该制订以保护私有财产为目的的宅地法,逐步取代现行的主要以国家出让土地牟取暴利为目的的房地产法律部门。只有私权得到保障并达到神圣的地步,才能阻止公权的滥用,从而达到公民在财产权利方面的改善。

　　新的宅地法应为物权法的特别法,着意管住政府随意解约的冲动,将宅地列入新型物权,对土地使用权等权利进行严格保护,真正将作为私有财产的宅地建成风能进、雨能进、国王不能进的城堡,彻底斩断开发商通过各种“利益输送”获取暴利的魔爪。

　　由于房地产利益集团对社会的全面渗透和操控,关于房地产的常识已经被扭曲到无以复加的地步。其实,中国土地资源并不紧张,日本土地资源比我国紧张多了,都早已解决了住房问题。需要重视的是,中国的公共供给十分短缺。现在地方政府普遍把招商引资从事经济建设都装进公共利益的筐子,大搞经营城市发土地财,引起了剧烈的社会冲突。

　　制订宅地法成为解决社会冲突的迫切需要,需要各地积极探索实践,我们希望听到好消息。