巨人法务

　　据新闻晨报，昨天，仲量联行发布2009年度上海投资市场报告，上海资本市场在2009年强势收官，2009年上海大宗房地产交易22宗，涉及总额达256亿元，同比增长42%。预计2010年上海房地产投资市场除自用买家继续活跃外，更多外资投资机构将就加入到“抄底”的队伍中，其中写字楼是首选物业，目前正在谈判的项目金额在60亿-70亿元。

　　2009年国内买家主导市场

　　仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示，2009年上海房地产投资市场的三大主题是：国内买家、自用客户以及办公楼。国内买家在2009年的成交总额中占到88%，成为市场的绝对主导力量；许多国内买家都是自用客户，所购入的物业将作为自用办公空间，自用客户的收购占到整年交易额的一半，而在过去几年，鲜有国有银行和企业在上海整栋收购自用物业；此外，办公楼成为2009年投资市场的绝对主角，占到整年交易额的79%，远超住宅、商铺以及工业地产。体现这些投资特点的案例包括：中国农业银行买入中信泰富船厂项目一栋写字楼，来自浙江的红楼集团于去年第四季度从摩根士丹利手中以人民币14.2亿购入无限度广场。

　　写字楼租金止跌成买入信号

　　2009年上半年，上海写字楼租金急速下跌，不少甲级写字楼租金从最高水平下跌了三成以上，由于当时并无任何迹象显示租金会回调，少有国外投资者对上海办公楼物业感兴趣，全年仅有一笔收购交易，即上海四季坊项目。

　　2009年末，在上海写字楼新增供应集中的浦东区域已经出现租金止跌迹象。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，去年第四季度，浦东许多写字楼物业的有效租金都有所增长，租金平均环比前一季度上涨1.4%，这也是自2008年第二季度末以来浦东写字楼租金的首次上涨。同时，浦东写字楼市场的空置率减少了4.5个百分点，至13.9%。租金止跌、空置率下降———从去年四季度开始，众多国外投资者再度开始关注上海办公楼市场的投资机会。

　　2010年外资重回市场

　　仲量联行浦东办公楼部总监李凌透露，目前市场上约有总价值达人民币60亿-70亿元的投资交易正在进行洽谈，约5-6宗，以写字楼项目为主，其中外资机构投资者的身影明显增加，预计这些交易将于2010年上半年完成。他还指出，虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将在目前基础上回升约15%。正是租金增长前景促使国外投资者再次考虑投资上海的办公楼市场。

　　展望2010年上海房地产投资市场，仲量联行上海投资部总监韩瑞杰认为，随着政策的放宽，来自国内保险公司的房地产投资活动预计将会增加；机构投资者而非自用客户的交易比例也将会增加，而这些机构投资者除了国外也包括国内。