巨人法务

上海土地出让期满后无偿收回　被指有悖物权法

2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”)，即去年9月。

在上海2010年2号预申请公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。

“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄如是说。

上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”

事实上，记者在采访过程中发现，多数业内人士都对这一规定存有争议。一位港资开发商代表和长期从事土地研究的易居分析师付琦还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。他进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。例如2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

此外，2009年初曾流传的一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。显而易见，虽然法律没有规定住宅用地到期的结果是“有偿”还是“无偿”，但前提都明确是“自动续期”，而不是“收回”。

付琦认为，目前市场中沸沸扬扬被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。