巨人法务

　　自《物权法》施行以来，涉及物业管理方面的纠纷不断。今年5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释，让《物权法》更易操作。大连房地产经济学学会副会长贾广葆昨天予以深度解读，以便读者在实际生活中应对物业管理的“疑难杂症”。

　　亮点1 写入合同的“露台”归业主专有

　　[司法解释]

　　“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。”

　　[专家解读]

　　楼盘露台、小区花园等部位权属问题一直纠纷不断。此次司法解释终于明确界定释明“专有部分”：除了“构造”和“利用”上的独立性外，必须“经过登记”。同时，还明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属，这有效地维护了业主的合法权益。

　　亮点2 物业承诺了就得办

　　[司法解释]

　　“物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

　　[专家解读]

　　近年来，小区业主、业主委员会同物业服务企业纠纷矛盾时有发生，一个很重要的问题就是某些物业服务企业的小区管理承诺和服务细则往往很难兑现，业主权益受到损害。

　　此次司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围：不仅限于物业服务合同中的明示条款内容、法律、法规规定、相关行业规范，而且把物业服务企业公开做出的服务承诺和制定的服务细则、守则、投标文件作为物业服务合同的组成部分，并确定为物业服务企业应尽义务的依据。

　　亮点3 物业违规收费要退款

　　[司法解释]

　　“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”

　　“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”

　　[专家解读]

　　现实物业管理中，物业企业乱收费、多收费的现象屡见不鲜。“比如有的小区，地面车位除了收管理费外还要收车位费。”

　　此次司法解释明确对物业企业违反合同、违规收费的行为，业主有权拒绝，并可以要求物业如数退还，这就有效规范了物业企业的收费行为，使业主要求退还物业费有了依据。

　　亮点4 新老物业交接有法可依

　　[司法解释]

　　“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

　　[专家解读]

　　在现实物业管理活动中，经常会出现同一个住宅小区存在老物业服务企业不走、新物业服务企业进来，因而造成双公司、双保安、双清洁工、双收费等等怪现象。此次司法解释明确规定了老、新物业服务企业退出、进入的具体条件以及退、进中应遵守的秩序和移交必需的相关资料和其代管的专项维修资金；并重点明确物业服务企业以形成事实管理为由收取物业费的，法院将不予支持。